[2005-09-23] 工資升幅影響樓市走勢

　渣打及東亞銀行昨日宣布將最優惠利率，一下子調高0.5厘，多家中小型銀行跟隨，加幅較美國的0.25厘為高。加大利率調幅，無疑將直接加重供樓負擔，外界擔心此舉會對樓市帶來負面影響。我們認為，影響樓市的因素，除利率之外，還有經濟增長、通脹、樓宇供應狀況和市民的購買意慾及能力等。在經濟發展前景普遍看好而樓宇供應平穩的情況下，反映通脹和市民的購買意慾及能力的工資增長，今明兩年有可能達致3%左右，有相當數量的打工仔可能更高，這可以在一定程度上抵銷加息的影響，對樓市的平穩發展有正面的作用。

　工資狀況所代表的，是市民的供款能力，對樓市有直接的影響。97年以前，香港的利息和樓價都大大高於現在，當時市民買樓意慾相當高的一個重要原因，就是社會普遍預期薪酬每年都會有可觀的增長。近兩年本港豪宅的價格升幅特別大，中小型樓宇升幅較小，也是在一定程度上反映了高收入人士增加，基層人士工資變動不大的現實。

　不過，總體而言，香港現時的樓價，大概只是2000年中的水平，整體樓價比97年仍跌了一半左右。港人的薪金水平雖然下跌，但平均收入仍維持在高水平。根據政府統計處資料，現時香港的薪金指數幾乎與97年相若，樓價跌了一半，而銀行存款比97年前更高；供樓利率則較97年的10厘以上大為降低。換言之，現時供樓，比96年樓價急升之前，仍然來得輕鬆。因此，只要工資的增長高於2%至3%的通脹率，就可以大大減輕加息帶來的心理影響。預計到年底加薪情況趨於明朗、雙糧的發放又較為理想的時候，樓市的平穩發展將會獲得多一些的實質支持。

　渣打、東亞等銀行調高最優惠利率幅度大於其他銀行，反映其資金成本上升，受影響最大的，是那些已做按揭的舊客戶。為了留住客戶，有的銀行已出現減按揭利率或現金回贈之類的措施，抵銷有關的利率加幅。否則，因按揭利率過高而引致客戶轉按，銀行將得不償失。本港銀行樓宇按揭業務的競爭非常激烈，個別銀行不可能隨意提高按揭利率以降低自己的競爭力。對此，市民也不用過於擔心。（文匯社評）