[2005-09-28] 證券分析：新地毛利擴張提升盈利

大唐投資(證券)　李婉珊

　新鴻基地產(016)全年純利符合市場預期，最令人驚喜的是派息1.5港元，反映管理層傾向維持50%派息比率。期內股本回報攀升至7%，本年度完工之住宅項目約250萬平方呎，低於中長期平均完工水平20%，意味短期盈利動力主要來自毛利擴張。

須加速收購土地進度

　新地05年度業績顯示邊際利潤持續改善，主要由於集團於上一個周期購入的住宅項目開始提供盈利貢獻;而派息較預期為高，或能對股價有一定支持，但土地儲備風險將無可避免地影響集團的資產淨值增長，令長期盈利增長出現風險。如果集團不加速收購土地的進度，物業發展項目的落成時間表有可能進一步延遲，新地06年落成量將減少37%，Harbour Green及紅灣半島項目已經延遲至07年及08年，未來兩年平均落成量約250萬平方呎，較04及05財年的325萬呎為低。新地去年以90億港元購入土地，收購價昂貴，這將令平均毛利由05財年的35%降至少於15%。

　新地於可見將來會積極發展內地物業市場，此因素不容忽視。上年度新地每股盈利增加50%，主要由於物業銷售之盈利貢獻上升82%，以及出售資產獲18.6億港元盈利入賬。期內在樓價上升下，物業發展毛利由20%升至35%，而債務水平仍然低企，增加7幅住宅用地後，淨負債只升至11%，而新地擁有1200萬平方呎土地儲備，相信足以應付未來4年5年之用。近期新地購入2個主要項目，分別位於上海及杭州，故中國業務相信為未來該股調升之最大單一催化劑。新地現價較該行估計資產淨值90港元折讓9.0%，相信對該公司利好因素已反映於股價上。而新地公布06-08年住宅物業落成的時間表，並無鼓舞性。驚喜的是集團派末期息每股1.5港元，派息幅度則較預期大。隨著新地未來兩年新盤落成量減少，相信市場將會相應調低其盈利預測。