[2005-09-29] 證券分析：信置毛利可觀推升盈利

大唐投資(證券)　李婉珊

　前天賣地再創佳績，由信和置業（0083）牽頭的財團以高價奪得西九龍兩幅相連地皮，價錢高出市場預期。由於近期新盤銷情只是一般，加上利息不斷上升，發展商高價投地，只會讓市場憂慮賣樓的邊際利潤收窄，預計信置短線會面對一定的壓力。

　信和置業去年度業績（截至今年6月底），撇除了27億元投資物業的重估盈餘，純利亦高達25.25億元，按年急升80%，較市場預期為佳，末期息較前年多派64%，每股派0.115元。上年度信置落成的物業應佔總樓面為189萬方呎，與2004年度的180萬方呎相若，但由於賣樓的毛利率，由去年大約20%急升至42%，賣樓盈利貢獻高達16億元，故去年度信置的盈利仍能大增。

　雖然本年度信置落成的樓面大幅減少至94萬平方呎，但由於今年度落成的一號銀海及畢架山峰兩個樓盤的毛利率可觀，相信信置的核心盈利仍然會有增長。此外，集團亦受惠旗下出租物業租金回升，尤以商舖為甚；而酒店業務的房租及入住率均上升，令有關業務盈利貢獻亦有所增加。

　信置一向給人的印象是「地產大好友」，97年更以天價投得小西灣地皮，後來建成藍灣半島，樓盤開售時的價格，估計跟成本差不多。但集團未有退縮，過去幾年繼續掃入平價地皮，土地儲備豐厚，隨著賣地價格近年上升，信置的估值亦因此水漲船高。信置上年度共添購了10幅地皮，新增土地儲備808萬方呎，現時信置的土地儲備共有2780萬方呎(未計前天投得的地皮)，當中發展中的有1780萬方呎，發展中的項目87％是住宅。

好消息已反映料升幅有限

　不過，由於信置的股價已升至與每股資產淨值相若的水平，在高價投地的消息下，股價或會出現回吐。而按美林證券的計算，信置的每股資產淨值為8.8元，野村證券認為是9.08元，而花旗集團的計算則是9.55元，若現價在9元以上，似乎有點貴，就算再上升，相信幅度亦有限。