[2005-10-05] 警惕香港凝聚經濟泡沫

■宋小莊博士　法學專家

　香港房地產周期既受經濟性因素影響，又被政治性因素左右。未來二、三年是香港的選舉頻繁年，有選舉委員會選舉、行政長官選舉、區議會選舉、立法會選舉、港區全國人大代表選舉等多次選舉。如果未來二、三年香港經濟出現重大波動，對香港的政治生態或選舉事務可能產生甚麼影響，這是值得香港特區政府甚至是中央政府關注，可能需要應運對策的事項。

　9月27日香港特區本財政年度首次土地拍賣賣得好價錢。西九龍填海兩幅地皮呎價（住宅部分）分別是4,637港元和4,776港元，九龍牛池灣住宅地皮呎價5,458港元，遠逾預期價格約六成。三幅地皮可建180餘萬呎面積的建築物，給政府庫房帶來101.5億港元進賬。

地價上升增加庫房收入和市民信心

　房地產業作為香港經濟的重要支柱之一，是香港經濟的寒暑表。地價上升將推動樓價上升，樓價上升將推動銀行融資按揭業務，推動房地產乃至整體經濟的發展。而政府庫房增加收入，將減少財赤，也將刺激政府增加公共開支，增強市民對經濟復甦乃至增長的信心。

目前房地產已見部分泡沫

　但也正如少數傳媒指出的那樣，香港重新出現「麵粉貴過麵包」的現象。與鄰近物業價格相比，賣地地價已經高過樓價。香港房地產是帶有投機性的行業，開發商看好後期樓市，才會以貴過「麵包」的價錢購買「麵粉」。三幅地皮的上蓋建築必須在五年內（2010年9月30日前）全部完成，但為了盡快套現，預計開發商三年內可以推售。地價加上建築成本和利息，有測量師估計每呎賣價要在8,500港元以上才有利可圖。屆時樓價將接近甚至超過1998年金融風暴前的水平。

　《老子》第58章云：「禍兮，福之所倚；福兮，禍之所伏。」房地產價格是牽動香港數百萬市民心繫情懷的大事。房地產價格上揚，大家高興；但價格上漲太急太高，大家擔心。目前狀況，已見部分泡沫。安危相易，禍福相生。

　與資本主義市場經濟一樣，香港的房地產有周期性。從第二次世界大戰結束的1945年到1998年，香港房地產有七個周期。第一個周期是1945年到1951年，第二個周期1952年到1958年，第三個周期1959年到1968年，第四個周期1969年到1974年，第五個周期1975年到1984年，第六個周期1985年到1989年。第七個周期1990年到1998年。從上述不同周期來看，短則五、六年，長則九年。有的周期是經濟性的，有的卻帶有政治性；有的是地區性的，有的帶有環球性；有的與股災同步，有的卻不完全同步。目前香港經濟還在發展，房地產也正在形成並積聚泡沫，眼下還看不到捅破的風險。未來一段時間，地價樓價仍會繼續上揚。由於本年度的賣地計劃尚未完成，政府將會在適當的時候推出適當的土地，爭取較好的賣地收益。但二、三年後情況如何，殊難預料。

地產周期刺激香港政治生態

　戰後香港房地產周期既受經濟性因素影響，又被政治性因素左右。但反過來說，香港的房地產周期，或廣義地說經濟生態，也會刺激香港的政治生態。2003年，由於沙士肆虐，有復甦跡象的香港經濟又沉淪下去，消費疲軟，負資產人數增多，加上政府施政無力，終於發生2003年的七一大遊行，這是值得注意的香港現象。

　未來二、三年是香港的選舉頻繁年，有選舉委員會選舉、行政長官選舉、區議會選舉、立法會選舉、港區全國人大代表選舉等多次選舉。在1998年金融風暴發生時，第一任行政長官和第一屆立法會已經就職，第二屆立法會則在2000年選出，人們未能見到香港經濟周期影響政治生態的情況。但如果未來二、三年香港經濟出現重大波動，對香港的政治生態或選舉事務可能產生甚麼影響，這是值得香港特區政府甚至是中央政府關注、可能需要應運對策的事項。 （本欄每周三刊出）　（文匯論壇）