[2005-10-07] 觀點：港能安渡樓市逆轉6因素

金管局總裁　任志剛

　利率低、落實七成按揭風險指引、普遍家庭有兩名成員作為經濟支柱、市民儲蓄率高、銀行資本充足比率高，以及香港按揭證券有限公司的設立，都有助香港金融體系在上次樓市逆轉中穩然承受衝擊的因素。

七成按揭承受跌價衝擊

　幾個發達經濟體系(包括美國)的住宅市場漸受關注，鑑於香港住宅市場在1998至2003年期間樓價平均跌幅超過六成，大家都頗有興趣了解我們從中汲取到的教訓。不同市場的情況當然各有不同，但就我對香港的觀察，我認為我們具備了6項因素，使我們在樓市逆轉下仍能保持金融穩定(尤其銀行體系穩定)。

　第一，美國利率在這5年期間一直趨降。此外，透過香港銀行公會逐步撤銷利率限制，銀行可自行釐定息率，結果是按揭利率相對最優惠利率下跌達4個百分點，由11.5厘回落至2.5厘。由於大部分按揭貸款以浮息而不是定息計算，因此供款人受惠極大。

儲蓄率高還款能力較強

　第二，銀行嚴格依循金管局所設的七成按揭成數監管指引，有助承受樓價下跌帶來的大部分衝擊。

　第三，本港對聘用外地家庭傭工的政策有助形成較高的女性勞動人口參與率，只要家裡有人保住飯碗，按揭仍會繼續如期還款，即使所持物業已成為負資產，擁有自己的安樂窩仍是深植於港人心目中的傳統觀念。

　第四，香港與區內其他經濟體系一樣，儲蓄率頗高，因此本港按揭貸款人持久落實還款的能力自然比儲蓄率低的經濟體系的高得多。

　第五，本港銀行經營穩健，資本充足比率接近20%，因此具備充裕的能力應付拖欠按揭供款可能帶來的損失。

按揭證券降低市場風險

　第六，我們已設立香港按揭證券有限公司，讓銀行可以向該公司出售所持的按揭貸款，藉此將其對住宅物業市場承受的風險調低至較放心的水平。

　樓價大幅下調究竟會對金融穩定有甚麼影響？我知道有些經濟體系不但提供只供利息的按揭，而且儲蓄率低、銀行資本充足比率低、大部分家庭只得一人作為經濟支柱，以及利率不斷上升；換言之，有助金融體系承受衝擊的必備條件全部不存。當然，其他地區的住宅市場的波動可能較香港小，利率亦可被酌情運用以減少樓市逆轉帶來的衝擊及不利影響。 (摘錄)