[2005-10-12] 股市縱橫：內地房產股 新中具優勢

韋　君

　港股昨日因重陽節假期休市，觀乎日本股市則在資金追捧銀行及地產類股份下走高，收市有逾300點進帳。過去一段時間，亞太區再度獲得熱錢垂青，除了該地區經濟發展的因素外，人民幣升值潛力也成為炒作的藉口。儘管內地房地產有宏調的因素影響，但不少股份卻有頗為理想的表現，就以合生創展(754)、廣州富力地產(2777)及華潤置地(1109)等內地房產股而言，便於周一齊齊再創出年高位，甚至是上市以來高位，反映此類一向被視為人民幣升值的受惠股，其資產上升潛力獲得市場睇好。

　新世界中國(917)亦屬內地房產股，主要業務分為四大類別，包括物業銷售、租賃業務、酒店經營及物業管理服務。現時新中物業組合包括37個主要發展項目，覆蓋17個內地高增長城市，總樓面面積合共約1550萬平方米。除了擁有的土儲規模相當龐大外，集團於在內地房地產業務享有很高的品牌。上月，新中便榮登由「中國房地產TOP10研究組」所選「2005年中國房地產公司品牌價值TOP10」的首位，並成為唯一一家本港發展商。

品牌價值居內地前列

　集團於上周四公布截至05年6月底止年度業績，增長74%至2.21億元。毛利率由04年年度的18.6%升至28.4%。雖然05年度新落成樓盤的總樓面面積下跌37%至63.3萬平方米，惟受惠於毛利率上升，應佔物業銷售經營溢利增長12%至1.65億元，大部分來自廣州凱旋新世界廣場一期、武漢常青花園五期及北京新世界家園二期。集團已預期06年年度的落成物業將達76.78萬平方米。新中於05年度的每股盈利約為0.112元，並派發末期息3仙。值得一提的是，上述每股盈利是以發行股數19.8億股計算，若以周一收市的2.9元計，最新PE約26倍。考慮到早前的供股集資因素，新中現時的發行股數已增至37.71億股，在預期未來兩年盈利暫不易大幅增長下，攤薄效應難免會令PE企在較高水平。

每股資產淨值折讓53%

　不過追捧新中，主要是睇中其在內地已享有很高的品牌價值，而集團資產淨值豐厚也是其可取之處。新中截至今年6月底止的股東權益為232.7億元，最新每股資產值為6.17元，較現價錄得53%的折讓。相比合生創展、富力股價已高出每股資產值逾倍甚至數倍水平，新中無疑有更大的吸引力。另外，集團現時手頭現金63.51億元，銀行及其他借款則合共53.21億，負債比率已降至零。從集團恢復派息，也反映管理層對前景抱有信心。

　在內地房地產股當旺下，新中仍具炒落後的潛力，就算回升至年高位4.1元的一半水平，也可見3.5元，反映現水平上升空間仍然不俗。