[2005-10-15] 基金透視：全球房地產熱潮正盛

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　香港領匯再部署上市，圖為房署轄下樂富中心商場。 李志樑 攝

柏斯理財集團

　歐洲股市雖飽受歐盟憲法公投失利及經濟增長呆滯拖累，但英、德及法本年的累積升幅仍然不俗，比起美國三大指數都有顯著優勢。儘管近年全球股市回勇，歐洲的房地產氣勢依然強勁，投資者似乎非單獨熱衷股市投資，而且更與它雙軌並行。英國及德國更快將推出房地產信託基金，前者更將時間表訂於十二個月內，反映房地產投資成為大勢所趨，而且並沒有迷失於股票牛市中。

英德爭推房產基金

　當中的主要原因是利率仍然偏低，按揭利率與收益仍有差距。普遍而言，西歐的租金收益率仍平均有5%，比一般投資級別的債券回報理想；若該房地產項目涉及直接投資，回報率更是可觀。其次，油價上升令一眾產油國，如：中東及東歐等地區受惠，豐厚的利潤累積成「熱錢」，而產油國需要為「熱錢」四出尋找美元資產以外的投資項目，房地產便成為其中之一。最後，一些投資房地產的基金借著低息的環境下，運用槓桿繼續參與投資。以這種模式運作的基金，其槓桿比例由兩三年前佔淨資產值的30%，躍升至現時的50%，在僅餘的收益差距中，這無疑是「放大」了回報，但卻增加了投資風險。

　房地產投資趨勢正在改變，商業租賃及新興國家正取代了住宅投資的地位，形成新的商機。自美國連續加息十一次，以及油價對核心消費物價指數構成威脅，歐洲經濟再難以獨善其身維持低利率，尤其對於某些回報已呈遞減的地區，如倫敦西部等，僅不足4厘的回報或會受不了加息帶來的資金成本壓力。因此從事相關投資的基金公司限制了住宅樓宇方面的投資，轉移投資辦公室及商場，因為後兩者抗經濟周期能力較佳，而且配合外圍經濟向好，企業正大力拓展業務，商廈及店舖的需求有足夠的支持。基金公司更傾向以信託基金或成立有限公司的模式運作，因為這會為基金經理在管理資產時帶來更高的彈性。

商業租賃成新商機

　另外，由於已發展地區的盈利空間正在收窄，中國、印度、俄羅斯及東歐地區等新興市場遂成為新貴。毋容置疑，這些國家的經濟發展一直領先，不過礙於當地法制的不健全，以及資金流動性問題，外資對當地的房地產市道亦只是作觀望態度。不過隨著限制放寬，例如：提升外資持有房地產項目的比重等，不少大型投資銀行已開始參與當地的項目發展，當中以印度市場最為熾熱。印度經濟起飛帶來購買力提升，而且近數年利好農產品季節風的出現亦令貧困的農戶增加收入，因此零售業近來成為印度崛起最快的行業之一，不過當地一直缺乏足夠的購物商場，因此興建商場及酒店的計劃大受歡迎；另一方面，外國大型公司，如：沃爾瑪，對印度國內的零售商虎視眈眈，當這類公司作出收併後，再加上其他行業「外判公司」的成立，衍生以來辦公室需求便隨之浮現。

領匯再上市受重視

　在本年最後一季中，香港的房地產信託基金「領匯」再度上市，由於股市回報波動加上首三季部分市場十分熾熱，不少投資者對派發定息回報的投資項目重新予以重視，而與房地產相關投資更是成為傳統債券以外的代替品，已在過去數季獲利的投資者，不妨將部分資金鎖定於房地產項目上，令組合比重更為平均。