[2005-10-22] 基金透視：投資組合應添物業成分

《指標》月刊　怡富資產管理

　在香港，「領匯房地產投資信託」快將重新上市並會再次引起投資者之注意。相反地，投資者可否從全球物業投資中賺取同等可觀之回報？怡富資產管理為我們詳盡分析。

　近年來，全球投資最重要的趨勢之一，是地產投資信託(REIT)日益受人青睞，這種趨勢正導致物業投資者與基金管理公司對全球物業市場的投資方式產生確確實實的深刻轉變。本質上來說，地產投資信託的概念很簡單，即投資於物業相關資產或負債(即按揭)組合的公開上市投資基金，目的是獲取最大運營收益及投資回報。地產投資信託於60年代首先在美國出現，先是作為一種分配物業收益的節稅手段，到了90年代，它才成為美國地產市場的一大主角。隨後，不少其他國家看到，地產投資信託透過更加高效、透明的物業市場，給美國帶來重大裨益，於是也通過法例，允許在自身的司法管轄區內設立類似基金。

　全球地產投資信託的總規模目前已超過5300億美元，是其1994年1月市價總值(1300億美元)的四倍有餘，並有望在2010年前突破1萬億美元。美國仍佔據絕大部分市場(佔72%)，接下來分別為澳洲(佔13%)、法國與日本(各佔4%)、加拿大與荷蘭(各佔3%)。

　如今，讓國際物業投資者興奮不已的是，歐洲與亞洲的其他國家也熱切效仿，它們計劃推出或正在推出本國的地產投資信託結構。舉例來說，近期創製的，類似於地產投資信託的新型投資結構有日本的「J-地產投資信託」、法國的SIIC及新加坡的「S-地產投資信託」，德國與英國也即將推出本國的信託形式。這些信託工具有望為地產投資者建立起真正的「地球村」，極大地拓寬他們的投資機會。如今，美國已擁有品種繁多的不同地產投資信託類別。它們可根據地域或物業類型(住宅、商舖、辦公、工業、醫療等等)的區別而有所不同。地產投資信託領域的專門化趨勢，在較早推行該種投資的其他國家也表現明顯。

　全球地產投資信託的歷史表現記錄可回溯至1990年(GPR 250地產投資信託指數)。在此整個期間內，地產投資信託的表現優於全球債券及全球股票投資。但要注意，在這個期間中出現了曠日持久的股票熊市(2000年-2003年)，以及為期長久的超低利率，這可能令回報比較在某種程度上產生有利於物業的偏轉。不過，在波幅水平介於股票與債券之間的情況下，地產投資信託能取得始終如一的出色回報，這確實不同凡響。

始終如一取得出色回報

　當然，地產投資信託歷史上的出色表現，並不保證未來的回報仍如此之好。雖然有投資者可能擔心美國某些地區的房價會走弱，但我們傾向於同意美國聯儲局主席格林斯潘的看法，他認為，由於住宅物業市場受到有力的基本因素支撐，目前美國不存在全國範圍的房產泡沫。況且，租金收入源流的波幅，遠不如住宅物業的價值波動那麼大，這或許會在一定程度上保護地產投資信託所投資之公寓的提供者免受美國樓價回調的損害，而同時，非住宅類地產投資信託在任何情況下所受的影響都會小得多。

　住房只是範圍更廣的美國物業市場的一部分。不同國家之間的物業價格周期變化關聯度也不那麼緊密。例如，人口結構方面的有利因素，以及強勁的收入增長，有力地支撐了亞洲地區的物業，而我們把亞洲視為拓展地產投資信託的沃土。此外，美國的利率有衝頂之勢，而美國之外其他國家的利率似乎更有可能下降而非上升，因此從這個角度看，全球物業所面臨的威脅有限。

有效分散投資組合風險

　全球物業證券，讓亞洲投資者有機會在風險程度中等的條件中，投資於有潛在吸引力的風險/回報組合，這些物業證券強調相對較穩定的收入源流和高比例的股利分配。由於同時具備類似於股票與債券的特點，地產投資信託還能有效分散投資組合。我們堅信，地產投資信託步入越來越多國家，會使得人們可以將物業當作現金、債券和股票之外的第四種全球性資產類別。在任何多元化的多資產投資組合中，這種資產均應佔一席位。 (摘錄)