[2005-11-14] 領匯重新上市並非高枕無憂
領匯重新上市，今天開始公開認購。領匯捲土重來，可重拾投資者對本港公營部門私有化的信心，可為房委會紓緩財政危機，豐富本港金融投資產品，為金融服務業帶來商機，有助政府向「大市場、小政府」目標邁進。但領匯重新上市並非高枕無憂，除了要面對加息、禽流感、零售市道放緩及訴訟風險外，如何應對房委會有關物業在由公營轉為私營過程中面對的種種挑戰和風險，需要房委會和領匯管理有限公司未雨綢繆，認真對待。
領匯今次招股書中的風險因素增加至49項。房屋及規劃地政局常任秘書長梁展文表示，政府諮詢資深律師意見，相信不可能再面對訴訟。我們認為，訴訟風險雖然減低，但仍不能完全排除。去年，由於當局忽視政府資產私有化中的訴訟風險，導致最後關頭觸礁，因此今年政府在減低上市訴訟風險方面所下功夫最多。與此同時，政府有可能低估了其他風險，包括加息、禽流感、零售市道放緩等風險，特別是招股書中提到的房委會旗下180個零售商場和停車場，「由公營機構轉為私營機構，當中涉及風險及不明朗因素」，以及「該等物業之收入及開支或會與預期不符，使領匯財政狀況受到不利影響」。
隨著房委會商場和停車場由公營轉為私營，管理者作為私人營辦商，為增加收入，未必會考慮有關的公共政策和社會經濟因素。例如經濟不景時未必會給予租戶資金優惠，經濟平順時可能會大幅加租，令租戶不能承擔加租壓力，或者將加租導致的成本上升轉嫁給公屋居民，導致部分租戶和公屋居民以法律或政治途徑提出反對，從而影響領匯的營運。招股書承認，現時無法準確預測房委會商場和停車場成功實施轉變為私營管理模式之時間，無法保證管理人將可成功實施改變該等物業之管理模式。很明顯，在這一無法準確預測的過渡時間內，法律或政治風險一直存在。當局相信領匯上市不可能再面對訴訟風險，似乎過於樂觀。當局應充分重視房委會有關物業由公營轉為私營過程中的法律或政治風險，抓緊研究應對方法。
隨著房委會物業由公營轉為私營，該等物業之收入及開支或會與預期不符的情況，包括經濟環境變化，有關物業對租戶是否吸引，經營成本及開支增加，能否準時收租等。如果有大量租戶未能交租，或物業無法租出，領匯的收入均會受到負面影響。目前房委會轄下屋邨商場空置率一直高企，人流不斷減少，導致惡性循環，令現有租戶經營困難。屋邨商場生意難做的原因，除了部分屋邨人口老化或入住率低外，商場和街市設施陳舊，來自鄰近地區商場特別是超市的競爭等，都令其客源萎縮。房委會轄下屋邨商場轉為私營後，如何改善設施和管理，增加人流和生意，是一大挑戰。
因此，領匯重新上市並非高枕無憂，如何避免房委會有關物業在由公營轉為私營的過程中觸礁，房委會和領匯管理有限公司均不可麻痺大意，掉以輕心。（文匯社評）
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