[2005-11-29] 領匯上市並非萬事大吉

■曾淵滄博士　香港城市大學MBA課程主任

　領匯經過一波三折終於成功上市。上市之後的領匯必如私人企業一樣，通過改善公屋商場的設施，來增加人流，提高租金。但這必招來原有小商販和公屋居民的反對，面對政治壓力，如何說服公屋居民和處理好基層商販因商場加租而喪失營商機會的問題，將是領匯管理局面臨的考驗。

　折騰了一年的領匯終於成功上市。上市第一天，市價已經上漲14.6％，一般市民購買領匯時，更可以得到5％的折扣。算起來，利潤超過20％，總算是皆大歡喜。

領匯上市一波三折

　領匯上市，一波三折。先是有立法會議員指斥這是政府在賤賣公共資產。是的，開始時領匯上市售價低，而且只預留一成給本港市民，餘者供海內外機構投資者申請，的確有賤賣資產之嫌。後來，政府本應增加本地散戶的分配比例，賤賣資產就變成還富於民，領匯也因此掀起全民申請的熱潮。但是，在領匯真正上市的前一天，竟然有立法會議員在背後唆使兩名貧窮的公屋居民上告法院，要求司法覆核，指領匯上市導致政府不能提供適當的、廉價的購物設施給公屋居民。很明顯，這是無理取鬧。但在尊重法治的前提下，領匯中止上市，鬧出一個國際笑話。搞了好幾個月，香港終審法院終於判決，無理取鬧的公屋居民輸了官司，於是領匯重新安排上市。

小市民錯失賺錢過聖誕的機會

　一年時間過去，香港的銀行利率一漲再漲，一些市民對申請領匯的興趣也隨著利率的提升而下降。再加上一些大證券行的公開唱淡，指領匯的吸引力已大不如前，導致今年領匯重新上市時申請人數大幅減少，許許多多小市民白白失去賺點錢過聖誕的機會。

　如今，領匯成功上市，但畢竟領匯是由政府機構通過私有化而脫離政府，今後領匯的管理依然與一般的私人企業不一樣，會面對比一般私人企業更複雜的問題。

　向來，公屋商場都很簡陋，許多公屋商場也沒有冷氣設備。簡陋的原因有3個：

公屋商場簡陋的原因

　1、班府不想與私人企業的商場競爭，以免被指為與民爭利；2、為基層小商販提供一個租金較低的做小生意的地方；3、同時假設低租金令商品的售價也比較低，造福公屋居民。

　現在，領匯上市後，領匯屬下的商場與政府再也沒有任何關係，理論上就應該以私人企業的方式運作。可是，在香港現有的政治氣候之下，領匯的確面對相當大的挑戰。

公屋商場加租要面對政治壓力

　首先，傳統公屋商場因為較為簡陋，所以不容易吸引客人。領匯作為一家私人企業，必然要改善商場以增加人流。人流增加後，理論上租金也該增加以反映商店的賺錢能力。但是如果租戶不變，要加租勢必帶來一些政治壓力，必有人為小商販出頭，反對加租。那時候才是領匯管理者真正面對考驗的時候。如果不加租，改善商場的投資就白白浪費了。

　除了租戶會反對加租，公屋居民也會反對商場加租，他們假設交貴租的商店一定會抬高商品的售價。領匯管理局有沒有能力向公屋居民解釋，租金高不會等於商品的售價就一定高，只要人流增加的話，交貴租的商戶依然可以透過薄利多銷的方法賺取利潤。

　如果領匯的商場全都大大改善，裝上冷氣，也加了租，資金不足的基層商販的確會缺少做生意的機會，領匯管理層又該如何處理這個問題？(本欄每周二刊出)（文匯論壇）