[2005-11-30] 港股透視：九倉租金收益料雙位數增長

中銀國際證券

　中銀國際證券最近訪問了九龍倉集團(004)首席經理李振和(銀行及對外事務)以及投資關係經理李美玲，就集團業務作廣泛討論，以下是有關業務的最新資料及評語。

　九龍倉集團是一家綜合性房地產企業，主要從事房地產投資和開發、物流、通訊、媒體及娛樂等業務。公司主要核心地產投資物業是海港城，佔公司總資產值的50%左右。香港時代廣場是公司另一項核心地產投資物業，佔公司總資產值的15%。此外，現代貨箱碼頭（公司持股68%）佔公司總資產值的10%。公司還擁有九倉電訊和有線寬頻(1097.HK/港幣2.025，落後大市)兩家從事電訊和媒體業務的子公司。

　05年上半年海港城零售業務的租金收入同比增長11%。由於海港城所有租戶都簽訂了按營業額交納租金的合同，因此，得益於零售市場不斷好轉，目前按營業額交納租金的租戶比例從05年6月的30%提高到50-60%。雖然香港零售額增長放緩（05年1-9月同比增長7.3%），但是，海港城繼續保持15%左右的增長速度，優於平均市場表現。

海港城寫字樓業績良好

　目前港威大廈1期、2期和其他寫字樓的租金標準分別為25港幣/平方英尺、28港幣/平方英尺和22港幣/平方英尺，較05年6月的24、26、20港幣和04年12月的19、21、16港幣均有所提高。得益於非中心化的趨勢，06年租金標準有望進一步提高。

　市場預期環球貿易廣場將於06年底或07年初開始預租。屆時將有100平方英尺左右甲級寫字樓投放市場，租金標準為33-35港幣/平方英尺，由於海港城寫字樓毗鄰環球貿易廣場，因此，我們預計海港城寫字樓將會受直接負面影響最大。但是，管理層認為環球貿易廣場不會對其造成較大影響，因為，目前香港經濟形勢良好，寫字樓吸納速度很快，而且海港城的大部分租戶都是小型企業，這類企業可能不會選擇搬去租金相對較高的環球貿易廣場。

　05年上半年海港城酒店的銷售收入同比增長13%。香港馬可孛羅酒店的平均房價為1,000港幣，另外兩家馬可孛羅酒店的平均房價為800港幣，3家酒店的平均入住率達88%，05年酒店業務應繼續保持雙位數增長。

香港時代廣場業務調整

　為更好的利用零售空間，今年公司繼續對租戶位置進行調整以進一步提高客流量和平均租金水平。一家書店從時代廣場的1樓搬至9樓正是出於此種考慮。時代廣場寫字樓的租金標準也進一步提高，從04年12月的17-18港幣/平方英尺和05年6月的22港幣/平方米提高到目前的28港幣/平方英尺。

　碧堤半島項目完工後，公司的開發土地儲備所剩無幾。05年底碧堤半島項目3、4期完工後，公司在香港再無近期竣工的大型項目。堅尼地城域多利道60號項目、山頂歌賦山裡等地產項目規模相比公司之前開發的擎天半島和碧堤半島項目較小。

現代貨箱前景仍不明朗

　雖然05年上半年現代貨箱碼頭的吞吐量同比增長27%至248萬標準箱，但是，總營業收入僅同比增長16%。香港和內地同業競爭造成單位標準箱的營業收入不斷下降，因此，現代貨箱今後的業務前景仍不夠明朗。現代貨箱在內地的港口業務繼續保持強勁增長，但是，對九龍倉的盈利貢獻仍然較為有限，大鏟灣（持股65%）要到07年底才能投入使用，預計年處理能力達250萬標箱。

　海運大廈的租期到2012年到期，目前，九龍倉推遲了與政府的談判工作。海運大廈目前擁有658,000平方英尺零售面積，按照10,000港幣/平方英尺的租金計算，九龍倉最多損失66億港幣。

　05年九龍倉從寫字樓和零售物業的強勁發展中受益匪淺，今、明兩年租金收入預計將保持兩位數增長。但是，由於短期缺乏刺激因素，而且考慮到寫字樓供應增加、港口及海運大廈等業務面臨的風險，我們預計股價表現將同步大市。