[2005-12-16] 樓•市•論•壇：樓市兩極發展的兇險

香港專業地產顧問商會會長　祥益地產代理有限公司總裁　汪敦敬

　樓市在12月中一下子靜了下來，成交萎縮程度有超過三分一甚至一半的時候，一手樓更曾近乎靜止，令人擔心，究竟「何日君再來」？

　香港樓市有今日的淡靜，是因為「失調」，即是「失去調節市道的能力」引致，加息本是好事，因經濟及通脹增長才會加息，只是，加息始終是增加成本的事情，加息後市道應該以略作淡靜去調節，更重要是市場上的消費情緒也應略作審慎作回應才對！但過去半年，個別屋苑在連環加息後仍乘風破浪，樓價繼續飆升，而市場氣氛也被樓花的造勢所扭曲，樓市表面仍在暢旺市道，市況及消費情緒根本長期被麻醉，根本失去了調節的功能，到了不能不調節時便更加慘烈了！

　筆者認為，一個真正的調整市道，不可能只調整幾個百分點，而真正調整時其實並不一定需要太久，兩三個月已可把過分樂觀的消費情緒，改變成悲觀保守。消費情緒既是悲觀，樓價上的泡沫當然消失，即樓價要回復到合理水平。這兩年的樓市發展是兩極化，豪宅樓花樓價泡沫較多，中小型住宅泡沫便較少，遇上現今的市道，自然中小型住宅去除泡沫回復暢旺較快，豪宅樓花去除泡沫相信會長久得多！筆者認為，中小型住宅有可能會在農曆年後有小陽春出現，相反，泡沫較多的豪宅會有長時間呆滯不前呢！

　可是，以上所說的只是正常走勢，但正常走勢亦會被人為因素影響，現在樓市正值調整期，如果有人勉強地去唱好托市，會造成個別業主過份看好，令樓市再進入失調，反令調整期更長！

　另外，如果加息週期趕不切在農曆年完結，也會令購買力失去再起動的時機，筆者以上所說的小陽春會胎死腹中。

　如果小陽春不在農曆年後出現，泡沫多的地區炒家便在等不到「黎明」下互相踐踏出貨，不單樓市秩序會亂，也令一大批炒家損手離場，在一段時間內會離開樓市，未來樓市也有十分兇險的一面！（本論壇文章不代表本報觀點）