[2005-12-21] 皇崗大變身 放大圖片
■本報珠三角新聞中心記者 謝白清、岳仿嶙、熊君慧、鄭海龍
■本報記者 荊才
皇崗口岸是最多港人來往深圳的口岸之一，但皇崗片區內大型購物中心等消費設施相對羅湖片區為少。由於與皇崗口岸相鄰的福田口岸預定明年中建成啟用，再加上皇崗口岸的擴建工程也即將展開。深圳方面預計，未來該上述兩個口岸的日均客流量將可達50萬人次之多，比目前皇崗口岸客流量增加三至四倍。為應付不斷增加的客流量，皇崗口岸片區正進行一場「大變身」，包括規劃改造城中村，興建大型購物中心、特大型休閒會所、高檔寫字樓和大型住宅樓盤。「變身」後的皇崗，勢必成為港人吃住行玩的「大蒲點」。
旅客目前乘車路經皇崗口岸大橋時可以看到，在西面數百米外，一條連接未來福田口岸的跨河大橋已基本形成。這裡北接深圳地鐵一期工程四號線起點皇崗站，南連西鐵落馬洲總站。據深圳口岸辦透露，口岸人行通道橋以及深港兩地的聯檢樓主體工程已基本完工，預計在2006年6月建成投入使用。該口岸出入境各設80條查驗通道，高峰期通行能力為單向每小時2萬人次，全日設計通過能力為25萬人次，相當於羅湖口岸現有通關能力，屆時過關將更加快捷，從香港市區經皇崗到深圳行車時間只需16分鐘。
香港到深圳車程16分鐘
據有關部門預測，福田口岸開通後，到皇崗口岸片區的港人將大增，因為目前皇崗口岸平均每日通關量達11到12萬人，最高超過17萬。深圳口岸辦透露，皇崗口岸改造後，旅檢設計通關量為25萬人次，車近2萬輛次，幾乎是原設計通關量的5倍。
福田10年投300億改造
為應付未來「雙口岸」急劇增加的客流量，福田區政府預計將在10年內投入300億元，對福田15個城中村進行改造，其中大部分集中在皇崗口岸片區。按區政府初步規劃，皇崗口岸片區改造後的定位是：漁農區將完善口岸配套服務，塑造城市門戶形象；皇崗、水圍片區將利用地鐵和口岸優勢，建設商業活躍、居住舒適、娛樂豐富、環境優美的綜合社區；崗廈區形成集商務辦公、休閒商業、居住、配套服務為一體的綜合發展區；沙嘴、沙尾區建優質產業和高附加值工業的集聚區；上沙、下沙區將以車公廟工業區和紅樹林生態區為核心主體，建成城市綜合居住區；石廈、新洲區將繼續承接中心區的居住服務功能，發展街坊式商業，形成南部綜合配套社區。目前，漁農村等城中村已開始進行改造。
公共配套文化建築大增
福田區政府有關人士透露，福田城中村改造的總目標定位為「全面實現與現代化、國際化城市目標體系的對接」，改造後，福田全區將新增建築面積約800萬平方米，新增學校9所，公共配套和城市文化建築面積大增，而人口將由現時的70萬減少到23萬。市政基礎和公共配套設施將完善，上沙、下沙、沙嘴、石廈的水環境綜合治理方案已經完成，計劃2006年完成上述城中村的污水截流和管網改造工程。
住宅商舖料升值四成
皇崗雙口岸、雙地鐵明年即將成形，過去這片被香港中高收入人士不屑置業的片區，如今卻被業內人士看好，認為明年這裡住宅、商舖將有30至40%的上升空間。一些香港地產中介公司早在今年上半年便開始在皇崗片區找房忙。
擁雙口岸雙地鐵被看好
美聯物業(深圳)項目部經理的陳炯炫說，在深圳工作的香港中高級管理人士，比較中意選擇交通比較方便的地方居住。「地鐵4號線運行，會使得皇崗口岸片區增多中高層次客戶。」
此外，隨著福田中心區的寫字樓陸續入伙，更多跨國企業和香港公司將入駐福田CBD，這批中高層的管理者、甚至公司老闆也優先考慮選擇蟄居皇崗片區。「到明年6月底，保守估計將升20%。而在未來一年，皇崗片區商舖和住宅都將有30至40%的升幅。」他說，以前香港中低階層收入者在皇崗置業最多，如海濱廣場建築群中的恆福花園、偉柏花園等高層住宅，都是帶裝修90平方米以下的中小戶型，價錢在40至60萬之間，在此居住的90%都是香港中低收入階層。而福田保稅區附近的金港豪庭、駿皇名居，均價7200元/平米起，總價不過50萬左右，近兩年開始瞄準外銷客戶。
外企入駐高管老闆擇居
隨著交通日漸便利，皇崗片區商舖也有相當的升值潛力。陳炯炫表示，商舖升幅將超過住宅，達到30至40%升幅。
口岸周邊現新商圈雛形
離福田口岸地鐵站僅5分鐘的深圳會展中心地鐵口周圍，正興起一批大型購物中心，有已營業的天虹商場，總建築面積達10萬平方米將於明年7月營業的中心城，建築面積達8.5萬平方米預計將於2006年4月開業的星河購物公園。深圳市商業零售協會有關人士表示，與福田口岸連接的地鐵四號線沿線將形成新的商圈。
口岸開通或成新商圈
但港城超市的有關負責人黃欣表示，對於接近福田口岸的商舖而言，目前卻是一個空缺時段。僅離福田口岸50米左右的港城超市，有三層數千平方米的營業面積，目前只有一層與二層的少部分有商家入駐，且人流稀少。黃欣分析，因為漁農村開始改造，原本的客流被分散，而同時福田口岸又未開通，新的客流未形成，處在這樣一個中空的時段，商家只有虧本經營，等待口岸的開通，帶來新的客流。「福田口岸開通後，以該超市為中心，很可能會形成一個新的商圈，就如同羅湖商業城般，成為專為港人服務的新商圈。」
在四號線福民站，興萬家超市是唯一擁有地鐵口的商舖。但目前，該商舖也面臨著舖位出租率極低的景況，該超市也在苦苦支撐。
四號線人流增能帶旺
據興萬家企業發展部的張劍波介紹，超市的投資建設，也是看中地鐵口物業這個賣點，可是由於福田口岸未開通，四號線人流非常稀少，超市的賣點變成了自身發展的制約。張劍波說，由於該商舖未靠近任何居民區，唯一可為超市帶來人流的因素就是地鐵。「只有福田口岸開通，四號線人流增多，才能帶旺商舖。」
與福田口岸5分鐘距離的周邊卻已出現了新商圈雛形。總投資6.8億正在興建的星河購物中心，將集休閒、旅遊、購物、娛樂、飲食、文化於一體。據了解，附近還有三個在建的大型購物中心。據業內人士分析，星河等購物中心選址於此，其中一個重要原因就是地理位置優勢，地處深圳CBD中央區域，周邊有約140萬平方米的甲級寫字樓以及30餘棟高檔公寓樓，並地處四號線與一號線地鐵交匯處，與福田口岸地鐵站僅5分鐘車程，可以吸引大量購物人流，這種位置也為進駐商家所看中。
扶老攜幼 齊「堦骨」
在香港做保險代理的施先生兩夫婦差不多每個月都會到深圳「堦骨」兩、三次。「我們以前是幫襯羅湖區的『皇馬都會』、『皇室假期』高檔場，每次都會在場內慢慢嘆四、五個小時，但羅湖口岸十二點鐘就關閘，我們又不想太趕時間，所以就轉到皇崗堦骨。因為皇崗口岸24小時通關，幾點走都冇所謂。其實皇崗這邊也有好多幾十萬呎的豪華大場，譬如蔚藍海岸、蘭桂坊等，豪華程度不亞於羅湖那邊，這裡又有免費口岸接送。」
像施先生夫婦這樣喜歡到深圳「堦骨」港人確實不少，有的更是全家人一起來。記者周末晚上在「蔚藍海岸」採訪時，就見到齊先生全家五人正在大廳沙發上休息。「不要以為去深圳堦骨就是不正經，我這次全家一起來堦骨，不但老婆、細路哥，連外母都一起來嘆一嘆。而總消費額都不用一千元。」
「福田口岸明年開通後，來皇崗口岸片區消費休閒的港人勢必大增，休閒娛樂業均看好這一商機。」蔚藍海岸國際會所總經理王登明直言看好該區休閒娛樂業前景：「兩年前蔚藍海岸開張時，皇崗口岸片區的休閒會所僅二、三十家，而且基本是小型的，但目前這裡已有各種休閒會所逾百家，估計明年還新增三、四十家，其中包括七、八家大型會所。」不過他認為，福田口岸開通後，整體客量雖會增加不少，但競爭也會更加激烈，生意不一定比現在好做。
租金趨漲 小店難捱
在深地鐵四號線福民站附近一小區，租有15平方米店面的蔡先生對記者說，雖然目前口岸未通，人流不足，但由於舖面租金不高，而且靠近小區，仍可盈利，但他憂慮口岸開通後，租金將大幅上漲，使他這種小本投資的店主難以承受。
蔡生開的是補品店，燕窩、高檔茶葉等是他主銷的商品。目前，依靠著附近小區港人聚集優勢，生意仍有盈利，但賺的不多，僅夠維持生活。「地鐵口岸開通，能帶動人流，人流旺了，生意自然也會跟著旺起來，所以他希望福田口岸能盡快開放，讓他能賺多點。」他說，假如口岸開通後，他能多賺錢，他會考慮把多賺的錢再做投資，在福田口岸附近再租或買一個店舖。
不過，未來人流旺，店舖租金也有可能水漲船高，對此，蔡生也不無憂慮：「現在能維持店舖繼續經營下去，主要是因為租金便宜，但假如口岸開通後，租金上漲太高，我實在受不了。」他直言，口岸開通，租金上漲是必然的。「但租金上漲幅度可能高過人流增加帶來的盈利，這反會使利潤更少。到時候，不要說開分店了，就連能否繼續經營這家小店都難說。」
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