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中銀國際證券
我們認為華潤置地(1109)近期收購的三處出租物業的估值低於市場價值，今年租金和出租率進一步改善後，華潤置地的淨資產值有望提高13%至4.61港幣/股。從母公司收購其餘地產資產也有助於提升淨資產值(儘管我們在目標價格和潛在淨資產值預測中沒有考慮該因素)。我們將目標價格提高至4.0港幣，這包括了出租物業升值因素(如包括投資地產價值重估在內，較淨資產值折讓13%)。維持優於大市評級。
樓盤預售良好
除了上海灘花園1期A(55%)、成都翡翠城2期A(2100%)、武漢鳳凰城1期(28%)和北京福提島(50%)銷售情況良好(詳見05年11月29日出版的《璞玉共精金》)，合肥瀾溪鎮1期自05年12月投放市場後再售出70%單位，成都翡翠城2b售出44%(該項目預計07年完工)。我們預計06年已預售面積達到17.8萬平方米，佔明年完工總面積37.8萬平方米的47%。鑒於目前樓盤預售進展順利，華潤置地已經鎖定稅前開發利潤2.41億人民幣，佔我們06年全年開發利潤預測的34%左右。但是，考慮到北京置地星座利潤率低於預期且利息費用支出將會增加，我們將05年和06年盈利預測分別下調6%和5%。
近期華潤置地收購的幾處出租物業的估值低於市場價值，尤其是深圳華潤中心1期新開購物中心租金較低以及上海華潤時代廣場因周邊道路整修(整修工作已經完工)造成租金收入和出租率下降。我們對寫字樓採用7.5%的資本化率，零售物業採用12.5%的資本化率，並使用市場可比租金進行計算後，我們認為，一旦這些樓宇的租金和出租率達到市場水平，這三處地產項目的價值有望分別提高14%、18%和32%。考慮到新開業的購物中心和目前大大低於市場平均的平均租金水平，我們已經為深圳華潤中心1期零售物業採用了25%的折讓。我們認為一部分重估溢價將會在06年實現，可能會在06年6月之後。重估溢價將會使華潤置地的淨資產值提高13%至4.61港幣/股。
潛在資產注入
我們認為華潤置地的母公司華潤集團可能會向上市公司進一步注入資產，因為母公司還擁有三處地產項目(詳見05年11月29日出版的《璞玉共精金》）。今後，華潤集團可能會收購更多的大型和多用途項目。但是，如果注入資產，由於注入資產價值和融資方式尚難以確定，因此，我們目前還難以評估對華潤置地淨資產值的潛在提升作用。假設華潤置地通過自有資金和銀行貸款從母公司收購這三處項目，收購價格較我們評估淨資產值折讓10-30%，資產注入後華潤置地的淨資產值將提高0.2-0.6港幣/股，即現淨資產值的5-15%。
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