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本報珠三角新聞中心記者 胡明、羅陽、劉士昕
內地房地產宏調政策接二連三，稅費增加，消費者持幣觀望，各地樓市成交逐漸萎縮……受此影響，越來越多的內地投資者正伺機入市澳門。中原(澳門)地產代理執行董事郭朝隆接受本報記者專訪時表示，未來3年，澳門樓市還將呈上升趨勢，其中最大的購房者是在澳門投資移民的內地人群，目前，內地投資者佔到總購樓人數的20%。
郭朝隆說，澳門樓價升幅飛快，2003年住宅呎價300-500元(澳門元，約與港元等值，下同)，寫字樓呎價300-400元，商舖呎價甚至低過廣州「上下九」商業街，只有1,000元而已。但是現在新住宅呎價達到1,000-1,500元，寫字樓呎價1,300元，商舖呎價則在5,000元以上，較當年已高出3-5倍。他分析道，樓價上漲主要受惠於澳門經濟飛速發展，其次也有投資移民的刺激作用。
本地買家三年減四成
郭朝隆表示，與本地及香港投資情況相反的是，近年內地通過投資移民進入澳門的人士增多。數據顯示，2003年，澳門樓盤幾乎所有買家都為澳門本地人；到2004-2005年，澳門人買樓縮減為70%，港人買樓為15%，其餘15%由內地及其他地方人士購買。
「而今年，澳門本地購樓者已減到60%，大部分澳人持觀望態度，香港投資者也減至10%，內地投資者則上升至20%，其他地方人士佔10%。」他說，內地投資移民購買樓盤的成交量較去年同期增加2-3成，今年已達到300-400宗。平均每10個投資移民港澳個案中，就有8.5個人選擇澳門，而選擇香港的只有1.5個。
未開發土地不足兩成
一直以來，在澳門，土地集中在私人手中，現階段在土地調控方面，特區政府很少公開拍賣土地，亦無公開的土地交易平台。而隨著資金流和投資移民的增加，餘下不足20%未開發土地供應量，澳門樓價在這樣高位攀升的基礎上，仍然有強大的購買力支持。
中原(澳門)營業董事林樂標在接受採訪時也表示，澳門購房除了可申請居留權外，澳門樓市投資也成為內地買家的新投資點。以在建的濠庭都會的成交宗數為例，濠庭都會均價約為1,900-2,000元/呎。目前約4成購房者為澳門境外投資者，其中約3成為內地投資者。其他有來自馬來西亞、香港、澳洲、美國、俄羅斯、加拿大等地的投資者。
未來三年料繼續上漲
經濟發展帶來的巨大升值空間及購房可移民是澳門樓市主要賣點。澳門開放賭權後，拉斯維加斯金沙集團自前年開始興建澳門新賭城項目「金光大道」，總投資額達120-130億美元，計劃建成20家酒店，這些外資的進入，將伺機搞熱澳門樓市。
郭朝隆還指出，賭權開放前，澳門有2成的住宅空置無人居住。賭權開放後，澳門經濟飛速發展，勞動人口隨之增加，26萬勞動人口使得空置樓減少。預計未來3年賭業、服務業和製造業發展迅猛，還將會有超過10萬勞動人口進入澳門，勢必刺激澳門經濟進一步飛速發展，進而令房產邁進新一輪升值周期。
優惠政策 誘內地客掃豪宅
近年來澳門的經濟快速發展，樓價呈上漲趨勢，加上港珠澳大橋即將動工及澳門在稅收等方面的優惠，促使更多內地人士投資居留澳門。以澳門首個大型會所豪宅物業「寰宇天下」為例，在800多套已售的住宅中，有近3成的買家來自內地，而香港買家也佔到2成。
「寰宇天下」高度國際化
「寰宇天下」位於港珠澳大橋落澳門腳點所在的「東方明珠區」，主力戶型為110-180平方米的兩房和三房，均價17,000元/平方米，每套住宅總價都在100萬元以上。「寰宇天下」去年9月底開盤至今，吸引了19個國家和地區的投資者，其國際化程度居港澳樓盤之首。該案總共1,002套住宅已售出8成以上，買家中，不少內地、香港、台灣人士均以投資該廈某個單元的方式移民澳門，其中內地買家和香港買家分別約佔3成和2成。
有投資移民顧問公司稱，之所以內地人投資增加，甚至不惜「重金」購買豪宅，除了澳門近年經濟發展快外，更重要的還是吸引投資移民的政策「誘人」。對內地人士而言，投資居留澳門更大的吸引力是家庭成員享受實惠的澳門福利，其中包括投資者子女可享受12年免費中英文雙語教育，將來入讀內地名牌大學分數優惠、或可方便進入歐美國家或國內重點大學就讀，加上投資者在獲得澳門永久居民身份證後，可申請特區護照，享受49個國家和12個地區免簽證入境待遇等等。
此外，投資移民澳門比投資移民香港的門檻(投資不動產650萬港元)低很多，但是澳門的社會福利與香港相近，包括完善的醫療及社會保障系統、公立醫院對廣大市民開放，門診和住院費全免，以及成為永久居民後享有失業救濟金、退休金、老人生果金和出生津貼等，這些政策令內地投資者「嚮往」。
今年次季成交額升成六
據澳門統計暨普查局統計，澳門今年第二季樓宇買賣契約共3,423宗，當中樓宇買賣的單位數目共4,059個，金額為26億元，按揭貸款金額為11.8億元，與今年首季比，分別上升10.6%、16.1%及32.3%。
而據澳門財政局統計，在澳門物業市場，今年第二季，樓宇單位買賣數目及金額分別為5,594個及46.9億元；其中仍以住宅單位交易數目所佔比重較大，佔68.6%，共有3,835個單位進行轉名買賣，金額為29.8億元。在買賣總數中，房屋稅豁免期內之樓宇(新樓)共有1,065個單位進行買賣，而金額則達20.7億元。
住宅佔成交近七成
今年第二季以實用面積計算，澳門整體及澳門半島住宅單位每平方米的平均成交價為10,008元(呎價930元)及8,760元(呎價814元)，與今年首季比較，分別上升2.7%及6.3%。至於氹仔住宅單位的成交價為14,122元(呎價1,312元)，較今年首季下跌4.4%。
另外，第二季整體寫字樓單位每平方米(實用面積)的平均成交價為17,653元(呎價1,640元)，較今年首季上升2.2%。
在寫字樓單位中，每平方米平均成交價最高的分區是外港新填海區及南灣湖填海區，達19,611元，最低則是新口岸區，為13,783元。
專家：內地宏調利澳樓市
國內及外國投資者擔心宏調政策會對未來樓市帶來負面衝擊，但澳門政府則以投資移民政策吸引到了外來資金，去年全年僅住宅成交宗數就達20,000多宗。澳門房地產聯合商會常務副會長吳在權(見圖)接受當地媒體採訪時表示，內地措施越嚴謹，澳門與內地的市場准入差距就越大，不排除部分資金會捨難取易，流入澳門樓市。
吳在權說，為防止外資炒賣內地房地產，內地連番推出宏調措施，如國八條、國六條、九部委十五條意見等，現時港澳人士在內地出讓物業，除了轉讓年期受限制，稅收也調升了。宏調措施對在內地購買物業自住或炒賣的澳門投資者多少有影響，但是他認為，內地再三出招打擊炒樓活動，對澳門未必是壞事。
「部分外來資金或會因為在內地炒賣難度增大，進入澳門樓市的空間及機遇相對較大，『捨難取易』之下，資金或會流入澳門。」吳在權說，內地宏調措施越收緊，與澳門的市場准入差距就越大，對澳門樓市越有幫助。
5年引資百億樓市零售兩利
在澳門政府公佈的投資居留個案及引資規模資料中顯示，自2000至2005年間，不動產投資居留申請個案共有7,939宗，涉及投資金額約100億元。業者指出，這百億資金不單令地產行業受惠，亦促進了零售消費市場。
現時澳門地產代理普遍認為，內地宏調令部分內地投資者將資金投放到澳門樓市，由於澳門投資移民門檻比香港低很多，令不少內地買家順道在澳門申請投資移民，預期下半年投資居留申請會較今年宏調新規實施前增加。
另外，市場交易亦顯示，每年約有2,000多名人士辦理投資居留，而總體樓宇交易量近3萬，即投資居留購房佔房地產交易量的近1成。投資居留政策對刺激樓市場的實際作用無疑亦是可以活躍房地產市場氣氛。
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