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程畢凡
內地房價高漲與住房社會保障缺失有關。但究竟如何建立有效並符合國情的住房保障體制，則眾說紛紜。有人否定經濟適用房，力主完全依靠廉租房解決這個問題，甚至政府主管部門也有不少官員持相同觀點。他們主張經濟適用房要「租售並舉」並過渡到「只租不售」。然而筆者認為，從基本國情來看，這並不是個好辦法，甚至可以說根本行不通。
單搞廉租房能走多遠？
筆者並不贊同「廉租房無出路」的觀點。因為處於社會底層的居民需要它。但住房保障若單一，只搞廉租房，則不可避免地要面對以下問題：
地方財政承擔不起這個日趨沉重的包袱
據統計，內地直到2006年年中才有廉租房33萬個單位，簡直微不足道。主要原因當然是因為熱衷於搞「賣地政策」的地方政府，包括沿海一些發達地區的政府不願意賠本拿出補貼。但是，不少地方也與財力有限有關。
有人認為搞廉租房才是符合國情的唯一出路。實際情況恐怕恰恰相反。總體上看，我國內地的家庭收入狀況是呈金字塔形，即在底層的中低收入家庭佔大多數（70%以上）；中產階層居少數；高收入者則只佔極小一部分。而現在的房價，以北京上海為例，新建商品房大致上均價都在每平米8000元上下。而兩地的平均家庭收入大約是36000元。這樣，若購買一套70-90平米的房子，其房價收入比則高達15.5倍到20倍，遠遠超出合理負擔的限度。於是，按揭購房一族中出現「房奴」現象，就不足為奇了。
上述金字塔形的狀況並不是短期內可以改變的，儘管國民經濟尚可保持高增長。我們必須看到，我國正處於城市化快速發展時期，大量流入城市的農民工，不斷擴大金字塔的底層。不可否認的是，我國兩極分化的趨勢還在發展中。
新加坡與香港的經驗堪供內地借鑒。眾所周知，新加坡組屋的覆蓋面是總人口的84%；香港則有50%的居民住在居屋和公屋內。星港兩地中產階層佔人口多數，社會保障房尚且達到如此高的比例，中國內地若全搞廉租房，降低一點要求，也應達到40%左右吧！
房市泡沫化
兩年來，多輪調控措施未能遏制房市強勁漲勢，根本問題在於住房社會保障體制過於弱小，不足以制衡市場化。如果政府只專注搞廉租房，開發商就吃了「定心丸」，房價照漲不誤。最令人擔心的是，現在投資性和投機性購房活動越來越活躍。可以斷定房市的泡沫正在積累中。
經濟適用房弊端誰之過？
有一種觀點認為，經濟適用房帶來了「權力購房，炒賣房號，貪污腐敗，社會不公等一系列問題」。內地在運作經濟適用房當中，確是出現過上述問題。但把這些壞東西歸結為是經濟適用房固有的屬性，是不正確的。新加坡的組屋中絕大部分是出售型的，類似於經濟適用房；香港的居屋則約佔保障性住房的五分之二。兩地為何就沒有出現上述壞東西呢？其實，問題的產生主要源於經濟適用房不當的管理運作模式和缺乏有效的監督。
經濟適用房從一開始就存在兩大致命弱點：其一，政府不擁有產權，開發商以只賺取3%微利的承諾，換取無償獲得土地和稅費減半的優惠進行營建和擁有產權；其二，有關房管部門名義上掌握接受購房申請和負責審批的權力，但這些權責往往流於形式。以北京為例，實際上連審批權都落入開發商手中。這樣一來，經濟適用房的戶型和申購人的資格認定，都基本上由開發商說了算，究竟利潤是多少也是一筆糊塗帳。商人以謀利為上，加以官場的腐敗風氣，自然許多弊端就出現了。
全面理解香港經驗
香港在住房社會保障方面，被公認是做得相當成功的。香港的公營房屋由房屋委員會統一經營管理。房委會是特區政府轄下的一個自負盈虧的獨立法定機構。它由房屋及規劃地政局局長兼任主席，它的具體執行機構則是房屋署。但在33名成員中非官方委員佔了29名，民間的監督是強而有力的。房委會的啟動資金來自政府的貸款和撥款，土地則由政府劃撥。
筆者學識有限，但環視內外，尚找不出有哪一種住房保障體制，比上述香港模式更適合於中國內地借鑒，用以擺脫高房價的困擾和建立一種政府投入較少，可以持續發展的住房保障體制。有人認為經濟適用房不足為取的另一大理由，是它對商品房具有強大的「殺傷力」。「殺傷力」之說，是謀求暴利的開發商的感受。因此，認為建設經濟適用房就會影響商品房市場的健康發展的觀點是完全錯誤和非常有害的。這只要客觀地看看新加坡和香港的經驗就明白了。（文匯論壇）
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