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時富資料研究
國家稅務總局周三正式公佈，自2月1日起，嚴格向房產發展商徵收土地增值稅。此項措施早於90年代已推行，惟未有切實執行。而現時部分城市只以預徵形式徵收稅項，稅率一般為銷售額的1-2%。如政策得以落實執行，發展商需繳付之稅率將大幅提高。
增值額超過扣除項目比例 稅率(%)
50% 30
50-100% 40
100-200% 50
200% 60
土地增值稅的基本定義為持有者從轉讓房地產所得收入，扣除包括土地成本、開發成本及配套設施等可扣除項目後，依據其增值額的比例按累進稅率交稅。當局將以開發項目為單位進行清算，分期開發的項目亦需以分期項目為單位進行清算。普通住宅和非普通住宅則可分別計算增值稅。
顯而易見，此項政策對發展商的利潤率有很大的負面影響。我們認為政策對於土地儲備規模較大，而土地成本較低的發展商，由於預期需繳納之稅款較多，因此影響亦較大。但實際反映於財務報表上的影響，則仍然要視乎其轉嫁支出予消費者的能力，及自身對以往發展項目的稅項撥備而定。事實上，部分大型發展商已於損益表為土地增值稅作出撥備。
同時，鑑於近年土地收購成本一直上升，所以對於這批發展項目而言，實際需承擔的稅額應比預期為低。而根據此項稅務的有關條例，如增值額低於扣除項目的20%，可免徵土地增值稅。
行業整合步伐將加快
對行業而言，我們認為中國政府已明確表現出將繼續留意及控制房產市場的決心。既然行業的政策風險增加，部分發展規模較小、營運效率及盈利率較低的發展商將加速退出市場，因此預期行業整固步伐將加快。
至於樓價會否因發展商轉嫁稅項成本予消費者而上升，我們較為悲觀。雖然市場需求仍然強勁，但預期發展商將傾向以增加銷售量及發展規模帶動業績增長。換言之，若土地增值稅落實執行，發展商的利潤率難免受壓。
事實上，市場早已預期中國政府於2007年將有新一輪宏調措施壓抑房產市場，除稅務外，不排除日後會於信貸及土地供應上再進行緊縮措施。雖然我們已調高個別股份的盈利預測，但鑑於早前內地房產股已受人民幣升值等因素而累積一定升幅，我們把行業評級由年初的「買入」降至「選擇性」。行業首選仍以大型發展商為主，包括世茂房地產(0813)、中國海外(0688)及富力地產(2777)。
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