政府昨天拍賣三幅大埔土地,成交價高出底價66%至1.1倍,庫房進帳61.8億元。按照過往經驗,賣地成績理想一般有助增強樓市信心,樓價和成交量都會上升,股市特別是地產股分類指數也會上升。但近年來的情況則不同,儘管發展商表示樓價會升,每次賣地後業主也循例封盤並將叫價上調,但綜觀過去9次賣地,成績雖理想但股市有7次報跌,樓市成交量反而減少。這說明拍賣地價雖高,但樓市特別是中小型單位市場信心仍低。
樓市和股市一樣,都是信心經濟。信心的標誌,是樓價和股價良性上升。正如一般股民往往在熊市不買股一樣,樓價一天不漲,許多準買家也一日不買樓。2003年沙士之後,樓市一度明顯反彈,但至2005年發展商爭先恐後高價推盤,一手樓炒賣過度,許多炒家資金被困,用家也望而卻步,導致樓市一直淡靜下來。2005年一役炒家損兵折將,樓市失去炒作動力,加上中小型單位供應充足,用家在樓價不漲情況下,也不急於入市。儘管去年樓價有3%升幅,但整體氣氛仍淡靜。正如股市的熊市反映市場缺乏信心一樣,樓市長期淡靜也反映市場信心不足。
目前,樓市利好因素增多,包括長期淡靜累積購買力,住宅租金貴過供樓,銀行提供按揭優惠,政府將100萬至200萬元物業印花稅調低至定額100元,經濟持續復甦,市民普遍加薪,加上近來賣地成績理想,均有助樓市走出淡靜氣氛。關鍵的問題在於,發展商與小業主不宜一心以為鴻鵠將至,動輒大幅加價,造成欲速不達效果,令諸多利好因素轉淡,壓抑了市場信心。發展商與小業主宜循序漸進務實叫價,推動成交量增加,令樓價重拾良性升軌,市場信心才會增強。
昨天拍賣的三幅地皮,大埔兩幅豪宅地皮由發展商聯手投得。發展商聯手投地以及合作發展,高價靚地與次高價地合併發展,帶出協同效益,除笨有精。拍賣官指合作投地方式不出奇,但若今後發展商聯手投地成趨勢,政府如何與之鬥智,令人關注。
昨天三幅地皮的不同價格,亦反映傳統豪宅向非傳統豪宅轉型,以及樓市兩極化格局愈趨明顯。近年來豪宅由半山及市區傳統豪宅區向新界發展,主要原因是半山及市區傳統豪宅區地皮供不應求、十分昂貴,新界臨海地皮價格相對低一些,導致豪宅轉移到新界發展。由於大量外資進入香港買豪宅,大量國際金融專業人士紛紛來港工作,內地富豪也希望來毗鄰深圳、靠近鐵路的新界找個居所方便經商,因此新界鐵路沿線豪宅行情長遠看好。相對豪宅而言,中小型單位市場供應充足,價格上升動力不及豪宅。昨天投得寶湖道地皮的發展商,計劃將土地發展為中型住宅,估計落成後每呎售價約5000元,亦反映未來中小型單位樓市的行情。(文匯社評)
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