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伍文深 經濟評論員
據報道，日前全國建設工作會議在北京召開，會議提出了2007年全國建設工作十大任務。其中列第一位的，是「全面落實『國八條』和『國六條』著力改善中低收入家庭住房條件」。筆者認為，這是中央總結了過往的實踐，而提出的正確決策。為了落實好這一任務，可以吸取香港發展公屋及房地產管理方面的經驗和教訓。
聯繫香港發展公屋的經驗，筆者感覺會議提出的，著力「改善中低收入家庭住房條件」這一點十分重要。
香港的房屋政策三大原則，第一是資助房屋政策。政府開宗明義指出，著重幫助沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭。目前香港入住公屋市民，平均居住面積約為七平方米，一家四口約三十平方米，因而公屋面積就內地而言是小型單位。公屋租金現時介乎每月250元至3810元不等，當中已包括差餉（有點近乎人頭稅）、管理費及維修費用。公屋租戶支付的租金，平均為估定私人市場租金（包括差餉）的53％。即使對這樣的租金，若暫時有困難的合資格者還可減免一半，並對有需要的長者及困難人士給予各種援助。目前約有213萬香港市民住在公屋。
此外，政府還出售資助房屋單位，這有點像內地的「經濟適用住房」。從一九七八年起，政府通過各種資助自置居所計劃，共推出43萬3千個單位，現時居住在這些居所內的人士為126萬多人。租住公屋及自置居所兩者合計，為115萬個單位，人數為340萬，為香港總人口的近半。正是這些措施，解決了絕大多數市民的居住問題，因而儘管香港貧富懸殊嚴重，但由於居住問題基本解決，因而有助緩和社會衝突，令香港基本達至和諧。
改善中低收入家庭住房條件
根據香港經驗，筆者認為全國建設工作會議提出的「改善中低收入家庭住房條件」，對構建內地和諧社會十分正確與及時。這一任務的第一要點「切實調整住房供應結構」，第二點「構建多層次住房保障體系」，及第三點「推進舊住宅小區整治和棚戶區改造」，對當前內地住房結構調整非常重要，或者可以說，是抓住了問題的重點。
關於第一點，會議指出：調整住房供應結構是宏觀調控的重點工作，也是建立符合國情的住房建設模式和消費模式的重要措施。要重點落實普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房建設計劃。嚴格落實套型建築面積90平方米以下的新建住房面積，佔年度住房開發總面積70%以上的結構比例要求。建設部將會同有關部門，將分別對各地落實情況進行檢查、考核。進一步落實和完善有區別的稅收政策等經濟調節手段，引導合理的住房消費結構和供應結構等等。
聯繫香港經驗，筆者認為，90平方米的面積上限，對普通商品住房可能還合適，但對經濟適用住房、廉租住房，應是過大的，仍應有進一步規定為好。
關於第三點，會議指出：完善廉租住房制度，有步驟地將保障範圍擴大到低收入住房困難家庭。嚴格落實以財政預算為主、住房公積金增值收益相結合的廉租住房資金籌措機制，確保土地出讓淨收益5%左右用於廉租住房建設。堅持實物配租和租金補貼相結合，由政府組織新建一批小套型住房，收購、改造一批舊住房，滿足住房保障需要。加強廉租住房規範化管理。改進規範經濟適用住房制度，主要供應低收入家庭，完善購房人退出機制，等等。
在香港，政府近年每年來投入資助都過百億元，佔政府支出的約一成上下。內地在這方面規定看來基本仍為原則要求，未見有具體規定；對此的財政資助力度，應不能同香港相比。另外對有困難的家庭、長者及有需要者給予的援助，也未見有特別規定。顯然，內地各級政府對此仍應進一步摸索，借鑑香港經驗。
應吸取香港發展私人樓宇的教訓
關於第二點，會議指出：舊城區、舊住宅小區的老住戶以及棚戶區居民多數是中低收入家庭。危舊房屋較多的城市，應當依據城市規劃有計劃地進行整治和改造，讓更多的群眾特別是中低收入家庭享受到城市發展的成果，等等。這點，香港當年有類似的建在山邊及郊野的寮屋清拆及改建，以及建設新市鎮等問題，在這方面都有較為成功經驗，值得內地借鑑。
不過，在香港政府對私人房地產市場的宏觀調控方面，原則是「應盡量減少干預私人物業市場」；以及「應確保土地應充足和提供配套優良的基建設施，從而維持公平和穩定的環境，讓物業市場持續健康發展」。在這方面，政府是備受批評的。一是通過限制土地供應，實行高地價政策；二是對私人市場過分放任。結果是令香港地價、樓價及租金畸高，令納稅人士不勝負荷，並嚴重影響了營商環境，令市場劇烈波動，這是不可取的。內地政府應引以為戒。（文匯論壇）
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