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回歸10年來，香港地產市道載浮載沉，反映香港股市表現的恆生指數成份股，97年7月31日還有9隻與地產相關的股份，佔股份總數33隻的27%。但時至今日，恆生指數成份股從33隻增至39隻，而地產股卻只餘下5隻，僅佔股份總數約12.8%；而構成地產指數的藍籌地產股，所佔恆指總市值的比例，亦由97年時的佔21.21%，大降至06年的10.78%。
圈地戰術 擴至二線城市
另外，香港發展商最大的轉變，便是大幅加大北上投資的力度，將業務延伸到內地。事實上，不少香港發展商早於80年代已開始北上圈地，拓展內地地產，如長和系、恆地及新世界發展等。 97香港回歸後，各大發展商更積極北上，新鴻基地產、恆隆、信和、九倉、太古、嘉華以至富豪、爪哇、英皇、卓能等等都紛紛北上，並由北京、上海、深圳、廣州的一線城市轉戰至如重慶、成都、西安等二線城市。
雖然內地多次推出宏調措施壓抑房地產的炒風，但基於經濟增長強勁，市民收入增加，加上近年股市興旺，財富效應引發不少內地居民積極購房改善生活條件，中央又對公務員及國企員工進行房屋改革，由實物分房制，變為住房分配貨幣化，都刺激了內地房地產的內需。同時，內地房地產的邊際利潤部份比香港更高，對坐擁巨資的港商而言，增加不少北上投資的誘因。
需求強勁 邊際利潤勝港
去年5月，10年不逢一閏進行配股的新鴻基地產，便趁股價升至歷史新高價進行集資，吸納近100億元以投資內地房地產，足見以往對內地房地產甚為保守的新地，亦要跟著大勢走，北上大展拳腳，但該集團以一線城市的地標性項目為主，貴精不貴多。
粗略統計，現時於內地擁有最多土地儲備的發展商為長和系，共有逾2億平方呎土地，新世界中國亦有2億呎土儲，至於恆基地產亦可望於今年增至1.6億呎土儲，九倉有5,000萬呎、恆隆則有3,000萬呎、新鴻基地產及嘉華均各有2,000萬呎，信置則有970萬呎，由趙世曾打骰的卓能地產，亦於去年首度進軍深圳發展。
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