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■本報記者 梁悅琴
十年人事幾番新，地產業曾是香港的經濟支柱之一，可惜遭遇「金融風暴」、「八萬五」及「沙士」連番打擊，令樓市數度起伏。政府既曾出手壓抑樓價，也曾多番出手救過市。一直鍾情「磚頭文化」，將樓房作為保本增值最佳選擇的香港人，對樓市愛恨交加。10年來，本港物業交投由96/97年時的170,008宗，減至05/06年的115,166宗，減幅達32%；成交金額亦由96/97年的6,133.93億元，減至05/06年度的3,583.53億元，減幅高達41.5%。本港地產股佔港股比重及藍籌比重也日降，以至大中小地產商，無一例外地北望神州。10年前，地產代理行業百花齊放，如今大浪淘沙，變成由中原、美聯兩家獨佔近70%市場。
回歸初期，特首董建華的首份施政報告，希望為港人帶來置業喜訊，公布每年建屋量不少於八萬五的承諾，使人感到供應將源源不絕。可惜適逢亞洲金融風暴，股市大挫，樓市亦難逃一瀉，市民對樓市信心崩潰，樓價在接下來的兩年急挫60%至70%，約10萬個於96、97年高位入市的小業主頓時淪為負資產一族。
施永青：「八萬五」教訓深
見證回歸10年地產行業盛衰的中原集團主席施永青，接受本報記者訪問時指出，「八萬五房屋政策」是過去10年令他感慨最深的事件。特區政府為壓抑樓價改善民生而推出「八萬五」政策，原意是增強香港競爭力，但這其實只是片面看法，因為香港畢竟有多達50%的市民擁有物業，壓抑樓價會令大部分人的資產貶值，消費意慾下降，投資能力減低，可謂弊多於利。
事實上，其後由於樓價暴跌70%，全港業主皆身受其害，其中超過10萬人更變成「負資產一族」。而這種情況的出現也進一步加劇經濟衰退，娛樂餐飲不景，不少低下層人士即使無樓在手亦要承受經濟低迷的衝擊。「負資產」問題，更即使到今日仍未完全解決，金管局的最新數據顯示，本港目前仍有6,400宗負資產。中小型住宅的樓價，亦僅回復到97年高峰時的60%。
租金下跌 不等於環境改善
施永青指出，同樣道理，寫字樓租金下跌，也不等於是營商環境改善，因為營商者欲只求租金低廉，倒不如到新疆或者西藏。其實，外資或中資公司來港開業，最重要是看中香港的賺錢機會，非關租金高低。因此，全世界的金融中心租金都特別貴，原因就是有需求。他還稱，市民資產受損，也連帶令政府收入減少，公共服務質素下降甚至被削減，這個教訓十分深刻。
當年經濟振興乏力，樓市一沉再沉。為了挽救低沉的樓市，房屋及規劃地政局局長孫明揚於2002年就任時，受命推出一系列救市措施，被稱為「孫九招」，引導資源流入私人樓市，令樓市終有起色。
然而好景不常，03年初爆發「沙士」，樓價再次出現調整，其中受殃及的九龍灣淘大花園，在最低迷的時期，一個500呎單位竟只售55萬元，比居屋價格還低。全香港在相當長一段日子里，經常一整天都沒有一宗房地產成交，慘況可知。幸而「沙士」終於得到控制，其後中央為配合世貿協議及振興香港經濟，於03年年中先與香港簽定CEPA協議，進而開放實施內地旅客來港「個人遊」，令香港的零售市道大旺，更吸引了部分內地富戶來港置業。
港人變通 樓市喜見新象
正所謂「窮則變、變則通」，施永青指出正因為過去10年地產市道出現不少困難，亦令一向靈活變通的香港人再次絞盡腦汁來應變，因而出現不少新景象。他指出，如發展商賣樓比97年前困難，便不惜大量使用地產代理去賣新盤，令以往專注二手樓買賣的地產代理出盡八寶，賣樓也居然在香港成為一門通宵達旦的生意。
政府今年為了進一步刺激樓市交投，繼於98年2月推出供樓利息免稅額，今年3月再減低200萬元以下細價樓的印花稅至100元，同時再進一步優化勾地制度，降低勾地價訂金由10%減至5%，申請人亦可以把訂金由支票改為銀行擔保亦可，令發展商減低勾地利息成本，即時增強發展商勾地意慾。
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