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自今年八月開始，環球股市因為美國次按風暴擴大而曾出現顯著調整，其後更引發多國中央銀行大幅注資行動，以及美國聯儲局出於市場預期之外的減息半厘行動，環球股市才告穩定下來。今次全球股市動盪的原因，是美國全國樓市出現調整，次按業務出現脫期、斷供虧損；美國財金界透過資產證券化，將次按虧損轉移至環球金融體系，造成今次危機。現時美國已大幅減息半厘，為的是希望挽救信貸信心及預防次按危機引發環球經濟衰退；因此現時重新審視歐、美房地產市況，有助投資者了解未來環球經濟形勢，從中進行投資部署及資產配置。
較早時美國商務部公佈，八月份新屋動工量下跌至133.1萬間，少於預期的135萬間，建屋許可證有130.7萬間，亦少於市場預期；市場更關注的，美國樓市是否已出現下調之勢？英國《金融時報》網上版最近刊登前聯儲局主席格林斯潘的訪問，他表示現時以全國性的標準而言，美國全國樓價由高位已下跌2-3%，他認為樓市仍有機會出現較大幅度的單位數字的調整，更明言樓市若果出現雙位數字調整，他亦不會感到驚奇。
英國樓市岌岌可危
除了美國以外，大西洋的另一端—歐洲，區內樓市亦面對不輕的調整壓力。區內樓市之「升」—英國亦正面對樓市下調之勢，英國經濟研究組織Capital Economics引述英倫銀行數據顯示，今年四月英國新做樓宇按揭跌至10.7萬份，當時已是連續三個月數字下跌，而同期樓價只按月只上升1.1%，現時英國利率已升至5.75厘，估計供樓人士的供款壓力已不斷增加，有分析指英國樓市有可能下調一成半。評級機構惠譽的環球物業市場研究表示，以整體樓宇價格是否過高(Housing Price Overvaluation)與家庭資產負債是否健康 (Household Balance Sheet)，來評估多個發達國家的樓市狀況，發現英國樓市整體風險，比美國還要高。在樓市價格上，英國樓價相比個人入息的比例，兩成高於2006年平均水平，這是指個人入息愈來愈難於負擔高企的樓價，而且要注視的是，英國樓按較多採用浮息，意味大部分利率風險都由貸款人承擔；在家庭資產負債方面，家庭總借貸相等於家庭入息的1.5倍，這顯示倘若家庭收入有任何變化，家庭未必有充裕財政資源還債，甚至可能破產；而上述兩個的數據，英國均高於美國，可見英國樓市岌岌可危。
若果當地樓市下跌，將令各項經濟活動收縮，以現時英國的樓價負擔以及負債水平，英國樓市出現調整對當地經濟打擊，大有可能嚴重過美國的情況。
丹挪瑞芬樓市也高危
現時英國Northern Rock銀行危機仍未解決，英國政府雖明言，NR銀行萬一倒閉，英國央行會全資為銀行存戶的存款包底保證。現時銀行仍未解決融資困難問題，而由於拯救Northern Rock需要巨額資金，因此現時多間金融機構仍未施以援手。
其實在惠譽的調查發現，澳洲、新西蘭以及北歐四國的樓市，樓價亦已經過高，家庭負債水平更高於英美兩國，這些地區的樓市也值得關注，因為這些地區樓市下滑，勢將打擊消費信心與企業投資收縮。惠譽指丹麥、挪威、瑞典與芬蘭等四國樓市已是位高勢危，隨時出現調整，加上英國的情況，歐洲物業市場存有眾多下跌風險元素，對區內經濟構成多項未可知變數，投資者現時適量地減持歐洲投資比重，亦是合宜的風險管理措施。 ■柏斯理財集團
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