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■繼去年7月的房地產「限外令」之後，中央日前再次公佈《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，新增限制外資進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。中新社
本報北京新聞中心記者 海巖
內地房地產市場「限外令」再次加碼。7日，國家發改委和商務部聯合發佈最新修訂的《外商投資產業指導目錄》，其中普通住宅的開發建設領域將不再鼓勵外資進入，並新增對外資進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀領域的限制。同時，目錄還對外資進入服務業、資源金屬業進行大幅度限制。此間經濟觀察家分析認為，將「限外」政策擴大並列入指導目錄，使其成為長期的產業政策，顯示了中央在房地產行業「限外」的決心。而新目錄自下月1日起開始實施生效後，外資此前在投資開發普通住宅項目時所享受的優惠政策將全部被取消，進入二手房和中介市場時亦將面臨更高的門檻。
新外商投資產業指導目錄（2007年版）將產業分為鼓勵、限制和禁止三類，相對於2004年的舊版本，涉及地產方面的規定主要有三處重大改變：
改變一：住宅開發不再鼓勵
詳情 在2004年版列入「鼓勵外商投資產業目錄」第八項房地產的普通住宅的開發建設，在新版本中已被取消。
解讀 國家發改委官員解釋，《外商投資產業指導目錄》是中國規範外商投資、引導進口操作性最強的一部法規，外商在中國投資企業的設立及稅收政策均以此為基礎。2004年版目錄將普通住宅的開發建設列為鼓勵外資進入的項目，有關部門和地方政府在外商進行普通住宅開發時，給予審批、土地、稅收等多項優惠；而新目錄下月1日生效，這些優惠政策將逐步取消。
這位官員稱，「普通住宅的開發建設」仍未列為限制和禁止類，所以國家暫時還沒有提高審批門檻等考慮。對於現在外商已經投資的普通住宅開發，有關部門和地方政府會根據合同，在合同有效期和項目延續期繼續實行優惠政策，具體辦法還需再考慮。
對於內地經濟適用房和廉租房的建設，這位官員認為，目前在政策上並沒有限制外資參與經濟適用房和廉租房額開發，以前外資參與此類開發比較少，主要是從成本考慮。新目錄並沒有限制外資參與經濟適用房和廉租房的建設，當然也沒有鼓勵政策，這需要外商根據成本收益來考慮是否投資參與建設。
改變二：限入二級市場及中介
詳情 在「限制外商投資產業目錄」第八項房地產業中，2007年版比2004年版增加了「房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司」一項，同時繼續限制外資進行「土地成片開發」和「高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設和經營」。
解讀 中原地產華北區董事總經理李文傑表示，目前在房地產二級市場，估計有一半房地產中介或經紀公司含有外資成分。國家發改委官員表示，這一新政策主要是給新進入的外資設立門檻，如資金要求、合資股權比例限制等，而對已進入的外資不限制，但未來外資增資擴股仍受新政策制約。
至於在「土地成片開發」和「高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設和經營」這些領域的限制外資政策一如既往，至於是否會收緊或提高這些領域的政策和門檻，還需有關部門進一步商討。
改變三：營建主題公園解限
詳情 2004年版規定的限制外資進行「大型主題公園的建設、經營」則未列入2007年版中。
解讀 意味著此前有關這類投資的一些限制門檻可能降低或取消，不過根據規定，大型項目的建設仍需國家發改委或省市級發改委審批。
國務院發展研究中心副研究員張政軍認為，此次修訂外商投資房地產業政策，可以看作是去年下半年以來房地產「限外」政策的延續。由於外資炒房行為在事實上很難識別，單純從項目上難以有效控制，所以這次管理部門直接從總量上進行了限制。這從另一程度上也反映了中國相關政府部門對於房地產泡沫的擔心。
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