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——多元化發展 和黃領先港同行
本報珠三角新聞中心記者 熊君慧
愈近愈陌生，本該是港資地產「近水樓台先得月」的深圳，卻令港地產商一再錯估形勢，先有10年前看淡深圳CBD將10多萬平方米黃金地拱手送人，再有對深樓市預期低致土地儲備不足。不過具豐富市場經驗的港地產商在深圳也創造了輝煌，其在深豪宅市場屢創奇跡，並在深圳目前在關外興建7大衛星城的商機上奪得先機，今年9月28日，香港新鴻基地產已與深圳市龍崗區政府簽訂合作意向協議，將在龍崗中心區開發集娛樂、地產等於一體的大型房地產綜合配套項目，這也成為新地在深圳的第一個房地產項目。
雖然港資地產商在深圳征戰已10年，但佔據的市場份額僅10%，且在每次場面火爆的土地拍賣現場，港資地產商基本讓位於本地發展商，未來土地儲備更是有限。相對港資中小型地產商可在內地二、三線城市與港資大地產商爭奇鬥妍，深圳地產市場則是「巨頭」天下。
從CBD中心 向關外轉移
據深圳中原地產總經理李耀智介紹，香港地產商在深圳的開發數量不超過深圳整體開發量的10％。這一比例比北京、上海少一半。以深圳每年約有近900萬平方米商品房出售計，10年來香港地產商在深圳開發的商品房為800萬平方米左右。
因為深圳關內可供開發的土地愈來愈少，從10年前和記黃埔地產率先進入深圳開發了黃埔雅苑，到新地新近簽約龍崗中心區項目，港資地產在深圳的發展逐步從CBD中心區向關外轉移。
近兩年，深圳房價一路飆升，尤其今年上半年漲幅達到40%，有個別樓盤和區域樓價甚至超過了香港。與此同時，深圳土地拍賣的價格也是水漲船高，多次創下拍賣價格高於底價一倍的紀錄。李耀智稱，一方面，大多數港資地產商長期對於深圳樓市了解不深，對未來樓市預期不明確，因此土地拍賣時多處於觀望狀態。另一方面，深圳飆升的土地拍賣價格，使得許多香港地產商寧可選擇成本更低、土地條件更優越的內陸城市發展。
房價一路升 半年漲40%
據本報了解，和黃在深圳的發展計劃較其他港資地產商更多，且是商業、寫字樓、高檔住宅等全面涉足的多元化發展。如和黃在華強北綜合發展項目，位於華強北商圈，包括約64萬平方呎的大型購物商場、85萬平方呎的甲級商業大廈、以及44萬平方呎的高級住宅。預計於09年底起分期落成。此外，位於龍崗區平湖鎮的御峰園項目，位於寶安區觀瀾鎮的觀湖園項目，分別為大型高級住宅社區和低密度豪華住宅社區，都將於08年起分期落成。
捨近求遠 港資深圳土儲缺
近兩年，港資地產在內地踴躍拿地。不過，在深圳除了和記黃埔、嘉里集團等少數有土地儲備和待開發項目外，大多數港資地產在深都缺乏土地儲備。
僅少數地產商有土儲
如信和置業，今年計劃在內地市場投入200億元開發房地產項目，今年7月在成都和重慶各奪得一塊「地王」，但在深圳還沒有斬獲。信和集團聯席董事鍾少權接受本報訪問時表示，因為近兩年在深沒有土地儲備，所以即使有成功開發香蜜湖1號的經驗在前，仍然是「英雄無用武之地」。
信置擬200億開發房產
就此，深圳中原地產總經理李耀智分析，深圳樓價長期以來都與香港保持較大差距，且不如北京、上海一般具有國際化城市的吸引力，因此具有雄厚實力的港資地產商並沒有將深圳作為「主戰場」。
從90年代末到04年前，深圳房價一直比較平穩。直至04、05年時，均價不過每平米5,000元至6,000元，雖然深圳被譽為香港的「後花園」，地理差距最小，但大多數港資地產商寧可花費更多精力去開拓更遠的市場，如北京、上海，甚至成都、天津、蘇州、長沙等城市。
「地王」香蜜湖1號一日售罄
信和置業與中國海外聯合在深圳成功推出的著名豪宅項目—香蜜湖1號，位於深圳福田區香蜜湖豪宅聚集的片區。該地塊由信和聯手中海外以9.5億高價競得，創下當年新高，成為當年「地王」。因規劃建築面積9萬3千平米，又被稱為「九萬三」。
05年推出的時候，香蜜湖1號創下一天售罄的紀錄；且因為發展商不對外(包括對傳媒)公布成交價格，而被人們作為「豪門秘密」在城中一度熱議，也足以證明該項目定位的高端性。
不公布成交價格成話題
作為第一個進入深圳的港資地產商，和記黃埔地產在深圳的首個項目，為港資地產寫下了影響深遠的一筆。該項目是位於深圳福田CBD的黃埔雅苑，地理位置的優越性在其出售數年之後方顯現，當年略顯荒涼的社區今天成為深圳城市政治經濟文化的中心：毗鄰新搬遷的深圳市政府辦公地點—市民中心，深圳最貴的甲級寫字樓雲集該區域，還與眾多大型市政設施如圖書館、音樂廳、中心書城（號稱國內最大單體書城）遙相呼應，步行10分鐘可抵達。
和黃入鄉隨俗推大戶型
業內人士稱，黃埔雅苑共4期，99年出售第一期時還是以香港消費者熟悉的中小戶型為主。之後，為迎合深圳購房者的消費心理，黃埔雅苑陸續推出了80至100平米為主力的中大戶型，深受歡迎。價格也從第一期的均價每平米6,000元，上升到第四期每平米1.2萬至1.3萬元，二手售價更是高達每平米2萬至3萬元。
錯估市場 「黃金地」拱手送人
香港地產商習慣通過與政府協商或通過其他地產商轉讓的方式拿地。因對深圳市場了解不足，有港資地產出現過將本該到手的「黃金地」拱手送人的遺憾。
對深樓價上漲預期不足
知情者透露，香港一地產商90年代末在深圳開發豪宅項目，被深圳當地政府看好，某區政府有意將CBD一塊十幾萬平米的土地轉讓給該發展商。10年前的CBD建築稀少，交通不便，未成氣候，該發展商定位豪宅市場，有意發展有先天自然條件的山景別墅，因而將該「黃金地」拱手送人。
近10年過去，如今深圳CBD已經成為深圳市政府、甲級寫字樓、大型商業地產高度密集的片區，寫字樓均價達到每平米3萬元。業內人士分析，錯失這塊黃金地，也充分顯示出香港地產商對深圳市場的了解不深、對深樓價上漲預期不足。
港地產商對深房產市場預期
信和置業 內地經濟發展良好，深圳樓價上漲與內地經濟大形勢有關，也有深圳本身因素。雖然國家對房地產市場進行宏調，但目前深圳的房地產市場仍然比較健康。
和記黃埔地產 公司未來在深圳將啟動觀瀾、平湖項目，與深圳中航集團聯手發展的華強北綜合發展項目也即將啟動。對深圳市場非常有信心。
駿豪集團 觀瀾湖大宅等依托高爾夫會所發展的項目，對香港乃至國際客戶仍然具有吸引力。
百仕達集團 雖然國家進行宏觀調控，但深圳樓市仍然較為健康，市場仍有很大發展前景。
港地產商在深圳項目
公司 項目
信和置業 香蜜湖1號，被巿場認為是深圳最高樓價之一，位於福田區香蜜湖片區，有多種類型住宅物業。
和記黃埔 1. 黃埔雅苑，位於福田中心區，佔地近170萬平方呎，整個項目共分四期發展，提供3,010個豪華住宅單位，現已全面入伙。
2. 御龍居，此低密度住宅發展項目位於寶安中心區以北的西鄉鎮，佔地逾85萬平方呎，總建築面積約129萬平方呎。整個項目提供785套豪華洋房及複式單位。
3. 華強北綜合發展項目，位於華強北商圈。佔地約184,000平方呎，總建築面積約194萬平方呎，包括約64萬平方呎的大型購物商場、85萬平方呎的甲級商業大廈、以及44萬平方呎的高級住宅。預計於09年底起分期落成。
4. 御峰園，位於龍崗區平湖鎮東北部，為平湖鎮首個大型高級住宅社區。項目佔地約241萬平方呎，總建築面積約327萬平方呎，其中住宅建築面積約297萬平方呎。預計於08年起分期落成。
5. 觀湖園，位於深圳市寶安區觀瀾鎮，佔地約405萬平方呎，總建築面積約178萬平方呎，為大型低密度豪華住宅社區，並附設會所及商業設施；預計於08年起分期落成。
新地 今年9月與龍崗區政府簽訂戰略合作框架協議，有意向在龍崗中心城投資建設地標性的集商業、旅遊休閑、文化娛樂、酒店、高檔寫字樓及住宅等功能於一體的大型商業綜合項目。
新世界 倚山花園，位於梧桐山腳下。02年開始推向市場，06年全部售罄，共一期。
百仕達 1. 百仕達花園，位於羅湖區。
2. 紅樹西岸，位於紅樹林片區，豪宅項目。
駿豪集團 觀瀾湖大宅、長堤、翡翠灣，大型低密度豪宅，均位於觀瀾湖高爾夫球會內。
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