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■美國紐約仍是世界金融核心，商業樓價去年已由頂峰下跌20%，吸引不少投資者回流趁低吸納。
——執災後便宜貨 信貸緊縮成障礙
本報記者 荊才
亞洲、印度及拉美等新興市場近年被視為投資者的落腳點，惟近日已有跡象顯示，基金大戶的口味開始改變，不再獨沽一味將資金投入新興市場，正逐漸將視線重新投向美歐等地。隨著美國商業樓價於07年的頂峰下跌20%，倫敦寫字樓價格亦由去年中的高峰回落12%，投資者已開始回「老家」，找尋價廉物美的商用物業，買入更多具長線投資價值的歐美「便宜貨」。惟當前執平貨最大難題是次按風暴造成的信貸緊縮融資困難問題，這或會因而阻慢其收購步伐。
近日市場上陸續有消息傳出，美資大行以至國家主權基金等，已開始撤出亞洲區內資產。其中，新加坡政府投資公司（GIC）和摩根士丹利正標售位於香港中環和上環的房產。GIC逾一年半前就提出出售位於上環的中遠大廈15層辦公層樓，目前標售價超過40億元。摩根士丹利同樣正洽售其位於中環皇后大道139號的整個23層樓辦公樓，物業估價約14億元。
GIC大摩標售香港甲廈
除了GIC及大摩外，外電也引述基金經理消息指出，對沖基金已在亞洲區地產市場止步，儘管私募基金仍繼續在印度和內地物色發展物業，但基金更傾向在西方國家收購廉宜的物業，而非亞洲。摩利基金（Morley Fund Managers）的亞洲基金策略員Guy Cawthra在近期一次會議上稱，半年前情況頗為簡單直接，毋須回答為何要在亞洲投資這類問題。惟現在投資者會表態，不希望投資於亞洲，希望在歐洲、英國和美國投資。
物業顧問仲量聯行的研究員預測，在去年錄得28%的升幅後，東京寫字樓價格今年將會持穩，而首爾、香港、新加坡和上海則繼續走高。現在投資者認為有較佳機會、見底並將復甦的市場是在別處。去年亞太區直接投資總額（FDI）跳升27%至1,210億美元，在全球排行第六，其中一半投資於日本，因當地的利率最低。
資金愛捧「災後復甦」
借鑑過往歷史經驗，於97亞洲金融風暴後，亞洲區內尤其是日本和韓國，吸引了由摩根士丹利、通用電氣，以及私募基金如凱雷投資集團等基金青睞。在亞洲地產市場復甦的過程中，這些基金不少均獲得豐厚的利潤。由於新供應有限且區內經濟狀況蓬勃，區內地產市場維持穩健。
目前歐美地區房產下滑，正跟當年一樣為投資者帶來低吸機會。摩根大通的分析師預計，信貸收緊以及經濟情況惡化，未來5年美國商業地產價值將可能由07年的頂峰下跌20%，這將導致包括在商業不動產抵押貸款支持證券（CMBS）方面的損失達1,200億美元。倫敦的寫字樓物業價格已由去年中的高峰回落12%，且可能進一步受壓，租金到09年底前料再跌1成。
基金扎根久 難全撤亞洲
然而，市場預計，基金未必會全面撤出亞洲市場。ING地產環球策略主管Tim Bellman指出，較低水平的負債比率可能會損及股本投資者的回報，但私募基金已經花了多年時間在亞洲市場成立投資隊伍，不大可能完全撤出。不少在亞洲的投資者如摩根士丹利地產基金，已不再自視為「機會主義者」，他們在亞洲是放長線。資金已經準備就緒，而投資平台也已建立，投資者不希望一夜間推翻這一切。
摩根士丹利正在中國興建物業，並以高風險、高回報的策略參股印度的地產發展商，但該投行上月亦購入了花旗在東京的總部物業，顯示其對低風險但回報一般的核心資產仍然感興趣。與此同時，凱雷集團選擇避開東京的寫字樓市場，相信當地的資產價格過於昂貴，但卻繼續投資於購物商場以及老年人住房。
對於投資要低吸平貨，目前最大問題是貸款困難。雷曼兄弟董事總經理Keith Greengrove表示，該行擬購買東京一批寫字樓的計劃2月份遭遇挫折。該行有意收購具備良好租戶和保證人的大型乙級寫字樓物業，但只有一家金融機構可能願意提供貸款，現在只好等待發債籌資。
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