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群益證券（香港）研究部董事曾永堅
受歐美貨幣市場緊絀狀況持續紓緩的影響，近日香港銀行同業拆息亦持續顯著回落，三個月HIBOR由十月中風頭火勢時的高位回落43%，至雷曼兄弟宣佈破產前的水平，令部分市場人士憧憬香港地產股已告走出谷底。
無可否認，過去的歷史數據反映HIBOR正常化及持續回落，對香港地產股特別是大型一族，具有一定程度的指標作用，或可視為地產股股價見底回升的指標，但需要留意的是，HIBOR的走向對地產股股價方向的啟示，只可作為參考；因主導股票長遠價值，始終是企業的盈利能力，投資界過去流行的資產價值評估法，來衡量地產股價值，其最重要的假設，是建基在房地產市場處於貨如輪轉的狀態，亦即發展商手上的項目及土地可隨時按市價套現，變為公司的現金流甚至是盈利，因此，按照房地產市場的資產市價，替發展商旗下資產作相應估算，理應可較準確評估公司的實際價值。
然而，香港房地產市場現處於「冰河時期」，發展商面對交投極度疏落的環境，如不欲降價推售旗下的新盤，意味來自售樓收益及相關盈利將停頓；更值得注意的問題是，發展商現時惜價不賣，未來是否一定可以更佳的價格出售新盤，從而保證未來的實際收益（拆算資金的時間值）一定勝於今天割價推售？
利率高低只是影響置業及投資需求的其中一主要因素，失業威脅及經濟前景不明現屬大大影響需求的主要原因，在歐美經濟前景仍未有任何好轉跡象之下，香港房地產需求會否就此回復正常？
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