樓價調整料加劇明年再跌20%

http://paper.wenweipo.com [2008-12-24]

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——中銀香港：經濟難樂觀打擊置業信心

本報記者李永青

　金融海嘯湧至，環球經濟開始走下坡，亦拖累本港樓市開始回落，市民關心本港明年住宅市場的調整步伐會否加大。中銀香港新一期《財經述評》指出，雖然現時香港樓市有泡沫，但遠不及97年時間，惟明年香港經濟不容樂觀，將打擊市民置業信心，估計明年樓價將下跌兩成，成交只有6000套，略少於今年下半年。

　中銀香港的報告指出，香港樓市在下半年開始見泡沫，調整受外圍因素影響，量價回落不同步調整步伐正加快，但估計尚需一段時間。主因是歐美已全面陷入經濟衰退並向全球範圍蔓延，料明年香港經濟形勢不容樂觀，這將打擊市民的購樓信心，而且資金趨緊，按揭貸款大幅減少。但同時，本港住宅市場供求平衡關係至今未被打破，一方面實際需求很大，另一方面供應將進一步縮減，因此調整幅度不會過大。

樓宇買賣續8個月負增長

　去年11月份，土地註冊處登記的樓宇買賣契約錄得1.8萬套的10年來最高紀錄後，增幅逐月下降，今年4月開始出現負增長，並連續負增長8個月。但樓價並未隨著成交減少而立即作出調整，情況與97年時量價幾乎同步調整，私人住宅價格指數於今年6月才攀升至此輪牛市的高點，比成交量見頂遲半年以上的時間。

　香港的調整格局與當前歐美樓市泡沫破滅的情況頗為相似，由於美國樓價是在成交量萎縮大半年後才開始回調，降幅越來越大，並持續近三年時間，觸發次按危機。市場擔心香港樓市調整不會很快見底，而且會對實體經濟帶來相當嚴重的後果。

上月成交量較「沙士」更少

　在供應方面，發展商推樓較為謹慎。因此，供求因素不至於導致樓市滑落。例如：御龍山等新盤推出時，雖然價格不菲，但銷情仍然很旺，說明樓市有實際需求支撐。

　報告指出，下半年特別是第四季樓市惡化得很快，香港樓市變壞出現在下半年。上半年樓市成交量增幅不斷下降，但實際成交量保持在萬宗以上水平，平均每月達到12000多宗，而7至11月的月均成交量只有6000多宗，只有上半年平均水平的一半，特別是11月的成交量跌至3780宗，比「沙士」最低谷時還要少，引起市場的關切。

下半年樓價累計跌兩成

　但樓價調整正在加速中，私人住宅售價指數於6月份創下127點的10年來最高紀錄後，到10月份下跌一成。以中原領先指數計算，上半年香港樓價上升一成，下半年由6至11月累計下跌兩成，其中第三季下跌8%，10至11月更下跌16%。下調趨勢越加明顯。

　在97年樓市泡沫破滅過程中，各類住宅價格幾乎是同步調整，在樓市滑落最迅速的1997年底至1999年底期間，各區住宅與豪宅（100平方米以上）的跌幅均在45%至47%之間。而在今年下半年樓市調整時，各類住宅價格跌幅不一，部分樓價升得較快的住宅跌得也較快。

料不再重蹈97樓市覆轍

　從樓市於「沙士」低谷升至今年年中，普通住宅價格上漲1.1倍，豪宅則上漲1.6倍。但到6至10月期間，兩者樓價分別下跌11%和15%，市區住宅價格則比新界多跌3個多百分點。以個別屋苑為例，太古城、沙田第一城及嘉湖山莊分別下跌13%、10%及8%。而漾日居、擎天半島、比華利山及陽明山莊的跌幅均超過三成，最高達到四成。

　報告認為，本港樓市調整將會持續下去且時間將會較長，主要是因為此輪調整受外部因素影響較大，而歐美經濟惡化遠未見底，料對香港經濟造成越來越嚴重的影響。報告結論指出，儘管明年香港樓市將持續調整，但出現97年樓市泡沫的可能性不大。估計明年樓宇成交量平均為6000套，略低於今年下半年水平。樓價指數會在今年已回落一成基礎上進一步下跌二成，即回到2006年初的90點左右水平。

港府：明年極度困難

　政府早前向經濟機遇委員會作出的經濟評估表示，香港明年很有可能會出現年度衰退，而且將是「極度困難時期」。而中銀的報告亦指出，連續兩季出現負增長下，香港技術上已陷入經濟衰退。

　政府的評估表示，由於各先進經濟體系陷入衰退並拖累亞洲經濟，香港明年很有可能會出現年度衰退。同時提醒市民要做好心理準備，未來一年將是「極度困難時期」。由於經營環境日趨惡化，私營部門開始收縮業務，估計未來幾個月失業率會明顯上升，將在一定程度上打擊市民的購樓意慾。

　而中銀報告指出，直至今年第一季，香港經濟已連續19個季度保持增長，平均增長6.9%，但由於金融海嘯對全球經濟影響浮現，香港經濟增長步伐大幅放緩，第二季及第三季GDP按年增長率降至4.2%及1.7%，連續兩季出現負增長，技術上已陷入經濟衰退。

負資產較上季升1.7倍

　同時，在次按危機爆發後，歐美出現嚴重的信貸緊縮現象。儘管美聯儲及其他歐洲央行再次將基準利率減至超低水平，但商業銀行仍然不願向外拆借及放貸。香港為例，10月份所有存款減少6%，港元存款更減少16%，為近年來少見；全部貸款一反多年來雙位數字的增長，10月份微升2%，而港元貸款則減少4%。

　因此，香港資金環境正在趨緊。另一方面，由於樓價從高位回落，負資產問題再次抬頭，第三季增至2500多宗，較上季上升1.7倍。由於擔心按揭貸款素質變壞，部分銀行發放樓按轉趨謹慎，整體按揭貸款連續兩個月大幅倒退，9月份新批樓按金額比去年同期減少22%，較去年底減少46%。

市場供求平衡料未打破

　儘管內外存在著諸多不利於香港樓市發展的因素，但樓市走勢亦需從決於供求關係。就目前情況看，香港住宅市場供求平衡關係未被打破。雖然本港樓價正在下跌，但在05年以後，香港住宅買賣趨於暢旺，樓價平均上升近一半，而賣家多作為選擇自用，即使部分存在著炒賣活動，也主要集中在豪宅市場。根據中原地產的數據，去年二手樓確認人轉售比率為1.7%，僅高於「沙士」水平，遠低於97年樓市泡沫的7%，顯示樓市以用家為主，投機成份較低。

人口變化增住屋需求

　而同時，香港居民對住宅的實際需求依舊存在。香港人口增長快速，去年香港新出生嬰兒首次超過7萬人，在連續兩年保持15%的增幅基礎上再增8%，總人口接近700萬人。同時，家庭趨於小型化，每戶從十年前的3.3人減至3人，5年來家庭戶數年均增長1.6%，家庭結構的變化形成對住宅的新需求。

　另外，結婚人數保持在較高水平。從04年以後，香港每年結婚數量均維持在4萬宗以上，去年雖輕微下降，但今明年均被中國人認定為結婚的好年頭，結婚數量有望再創新高，購置新房因而會有所增加。其它有助於刺激入市的因素包括：由於樓價下跌並連續幾年加薪，供樓負擔跌至三成以下；今年以來，各家銀行幾次提高樓按利息，達到3.5至4厘，但相對前幾年屬較低水平，對有意置業的人士影響較低；儘管通脹水平急跌，但實際負利率環境仍未改變，樓市成為投資目標之一。

各大行普遍看跌明年樓市

代理行/投行　　　　　預測

第一太平戴維斯　樓價經過今年大幅滑落後，明年可靠穩，樓價最多跌10%至20%，相信明年中成交量可回升至07年初的7成。

戴德梁行　樓價仍有波幅，在5%內上落，明年中可企穩。

萊坊　豪宅價格再跌約10%，中小型住宅則跌約20%。

世邦魏理仕　豪宅價格會再跌不少於20%、租金則會跌10%至15%。

仲量聯行　豪宅價格跌15%至20%，租金跌15%至20%，中小型住宅跌20%至25%。

中原地產　明年上半年中小型住宅樓價再跌10%至15%，豪宅再跌10%至20%可獲支持。租金累跌不多於20%，成交量持續下跌12%，全年成交只有10萬宗。

利嘉閣　全年成交量跌15%至8.45萬宗，上半年樓價整體下跌10%。

麥格理　明年年底前，樓價仍會再跌30%。

里昂證券　明年底前豪宅物業樓價跌3成，普通住宅跌2成，租金則跌15%至20%。

摩根士丹利　未來一年樓價跌幅，由原估計跌20%，擴大至25%。