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——中銀香港：經濟難樂觀 打擊置業信心
本報記者 李永青
金融海嘯湧至，環球經濟開始走下坡，亦拖累本港樓市開始回落，市民關心本港明年住宅市場的調整步伐會否加大。中銀香港新一期《財經述評》指出，雖然現時香港樓市有泡沫，但遠不及97年時間，惟明年香港經濟不容樂觀，將打擊市民置業信心，估計明年樓價將下跌兩成，成交只有6000套，略少於今年下半年。
中銀香港的報告指出，香港樓市在下半年開始見泡沫，調整受外圍因素影響，量價回落不同步調整步伐正加快，但估計尚需一段時間。主因是歐美已全面陷入經濟衰退並向全球範圍蔓延，料明年香港經濟形勢不容樂觀，這將打擊市民的購樓信心，而且資金趨緊，按揭貸款大幅減少。但同時，本港住宅市場供求平衡關係至今未被打破，一方面實際需求很大，另一方面供應將進一步縮減，因此調整幅度不會過大。
樓宇買賣續8個月負增長
去年11月份，土地註冊處登記的樓宇買賣契約錄得1.8萬套的10年來最高紀錄後，增幅逐月下降，今年4月開始出現負增長，並連續負增長8個月。但樓價並未隨著成交減少而立即作出調整，情況與97年時量價幾乎同步調整，私人住宅價格指數於今年6月才攀升至此輪牛市的高點，比成交量見頂遲半年以上的時間。
香港的調整格局與當前歐美樓市泡沫破滅的情況頗為相似，由於美國樓價是在成交量萎縮大半年後才開始回調，降幅越來越大，並持續近三年時間，觸發次按危機。市場擔心香港樓市調整不會很快見底，而且會對實體經濟帶來相當嚴重的後果。
上月成交量較「沙士」更少
在供應方面，發展商推樓較為謹慎。因此，供求因素不至於導致樓市滑落。例如：御龍山等新盤推出時，雖然價格不菲，但銷情仍然很旺，說明樓市有實際需求支撐。
報告指出，下半年特別是第四季樓市惡化得很快，香港樓市變壞出現在下半年。上半年樓市成交量增幅不斷下降，但實際成交量保持在萬宗以上水平，平均每月達到12000多宗，而7至11月的月均成交量只有6000多宗，只有上半年平均水平的一半，特別是11月的成交量跌至3780宗，比「沙士」最低谷時還要少，引起市場的關切。
下半年樓價累計跌兩成
但樓價調整正在加速中，私人住宅售價指數於6月份創下127點的10年來最高紀錄後，到10月份下跌一成。以中原領先指數計算，上半年香港樓價上升一成，下半年由6至11月累計下跌兩成，其中第三季下跌8%，10至11月更下跌16%。下調趨勢越加明顯。
在97年樓市泡沫破滅過程中，各類住宅價格幾乎是同步調整，在樓市滑落最迅速的1997年底至1999年底期間，各區住宅與豪宅（100平方米以上）的跌幅均在45%至47%之間。而在今年下半年樓市調整時，各類住宅價格跌幅不一，部分樓價升得較快的住宅跌得也較快。
料不再重蹈97樓市覆轍
從樓市於「沙士」低谷升至今年年中，普通住宅價格上漲1.1倍，豪宅則上漲1.6倍。但到6至10月期間，兩者樓價分別下跌11%和15%，市區住宅價格則比新界多跌3個多百分點。以個別屋苑為例，太古城、沙田第一城及嘉湖山莊分別下跌13%、10%及8%。而漾日居、擎天半島、比華利山及陽明山莊的跌幅均超過三成，最高達到四成。
報告認為，本港樓市調整將會持續下去且時間將會較長，主要是因為此輪調整受外部因素影響較大，而歐美經濟惡化遠未見底，料對香港經濟造成越來越嚴重的影響。報告結論指出，儘管明年香港樓市將持續調整，但出現97年樓市泡沫的可能性不大。估計明年樓宇成交量平均為6000套，略低於今年下半年水平。樓價指數會在今年已回落一成基礎上進一步下跌二成，即回到2006年初的90點左右水平。
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