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■分析員認為，明年樓價仍有三成的下調空間。
本報記者 周穎
2008年本港樓市可謂由天堂跌落地獄，上半年無論一、二手樓市都成交暢旺，樓價更迭創新高；但下半年金融海嘯殺到，加上銀行收緊信貸及上調新造按息，樓市即時逆轉，逐步進入「冰河時期」，一、二手市場萎縮，樓價較高位大跌30%，曾經是不少港人夢魘的「負資產」，於第三季急增1.7倍至2568宗。展望09年，業界普遍認為，環球經濟剛進入衰退，相信要一段時間才能恢復，故無論地產界或投資銀行，幾乎都一致看淡明年的樓市，估計樓價會在現水平再跌約15％至30%。
受本港經濟、樓市向好及負利率因素刺激，上半年高價豪宅物業買賣暢旺。土地註冊處資料顯示，今年上半年樓市整體表現比起去年同期理想，截至5月22日為止，今年首5個月整體物業(包括一二手住宅、工商舖及車位)買賣註冊登記個案錄得60,036宗，當中47,179宗為二手住宅註冊登記，涉及總金額為2,187.5億元，同比分別上升16.5%及增加25.5%。
二手呎價部分低過沙士
然而踏入下半年，於10月期間，隨著雷曼兄弟爆煲，金融海嘯席捲全球，樓市交投即時急轉直下，部分進入「冰河時期」，一手市場即時萎縮，二手市場更出現恐慌性拋售，出現低於沙士價的成交個案。反映金融海嘯對樓市實際影響的11月份註冊量，單月整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位)註冊宗數3,786宗，較10月份下跌37%，既跌破03年5月沙士時的5,090宗，更創下自89年7月後的單月新低。總成交金額106億元，較10月份跌44%，較今年高位時的678億元更跌84%，反映金融海嘯後有大量資金流出樓市。
美聯集團執行董事陳坤興以「急凍期」來形容08年下半年樓市的走勢，「8、9月開始，美國銀行陸續出問題，到9月中雷曼『爆煲』，市場更進入了『雪櫃』。」陳坤興認為，此次金融海嘯對香港的影響，與97、03年不太相同，「今次樓價一個月跌3成，速度之快是前所未見的，期間好多人痛失財富，而且有錢人最辛苦，到明年就輪到打工仔面對，人人皆苦。」不過，他認為，在目前經濟環境下，買樓投資最為安全，「雷曼可以輸到渣都無，買樓磚頭不會消失。」
經濟差影響入市信心
利嘉閣地產研究部主管周滿傑預期，隨著市場恐懼氣氛漸被淡化，購買力開始隨著樓價不斷向下調整而逐漸增加，加上發展商在樓市跌勢喘定後隨即推出新盤「暖市」，有利激活一、二手物業流轉；與此同時，銀行亦適度放寬審批樓按予以配合，紓緩銀根短缺的掣肘，進一步掃除買賣成交阻礙，令樓市運作回復正常。
相對而言，外資地產代理及投資銀行對樓市看法更悲觀，普遍認為明年樓市將會再跌20至25%。如萊坊、世邦魏理仕及仲量聯行於近日發表的研究報告，皆看淡明年樓價走勢。他們分析指出，裁員、減薪潮目前仍未湧現，繼銀行及投資銀行後，未來零售、飲食等各行業將逐步面對經濟下滑帶來的困境，在失業率攀升及薪金不穩等壓力下，相信買家欠缺入市信心。因此，各行預測，明年樓價將下滑15%至30%不等。若如此，即現時入市需承受較大風險，買家隨時會淪為負資產，買家需小心衡量自己的還款能力。
今年以來只拍賣一幅西貢白沙灣地皮，由於該地規模細，面積只有2,060方呎，為庫房僅帶來1,650萬元收入，較大宗的補地價則要數新世界旗下三個大型項目，包括年初推出招標、由港鐵與新世界合作發展的馬鐵車公廟站上蓋、尖沙咀新世界中心擴建，以及元朗龍田村項目，合共完成近70億元的補價，令政府土地收入大幅上升。
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