廠房閒 租金降 東莞年損10餘億

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本報廣東新聞中心記者 肖郎平

　金融海嘯衝擊製造業密集的東莞後，那裡已經成為珠三角廠房大量空置、民工大批流失的重災區。據工業地產中介介紹，高峰期東莞廠房空置高達近4,000萬平方米，至今仍有2,000萬平方米閒置，而且租賃價格持續走低，物業租金年損失10多億元。

　然而，業內人士分析，東莞的產業調整效果初步顯現，新租賃廠房的企業中，勞動力密集型企業大幅減少，現代化機器、設備有取代工人成為廠房主角之勢。此舉有望緩解民工荒的困擾，但同時，招工難加劇了部分廠房繼續閒置的現象。

　「4元1平米廠房出租」，巨大的廣告牌，矗立莞樟路和東部快速橋頭入口交界地段。金融海嘯的傷痕猶存，阿力士招商網副總商國臣表示，東莞工業地產界是珠三角的「重災區」。

經濟漸回暖 空置率減半

　昊信聯行曾發佈統計數據稱，截至2008年11月底，東莞空置廠房物業面積達到3,800萬平方米，各鎮區置率只有兩三成。2009年5月，廣東富力地產也發佈數據稱，整個珠三角地區廠房空置率17.8%，而東莞達25.1%。同時，東莞工業物業均價從往年每平方米10～12元跌至7～9元。

　不過，最困難的時候顯然已過去。中德房地產經紀有限公司經理方麗表示，2008年最高峰時期公司盤源數量是之前的四五倍，2009年各鎮閒置盤源只有高峰期的三分之一或四分之一。方麗認為，從客戶成交量增加、成交周期加快來看，「許多企業的確已開始重新投資。」可是出租價格仍然非常低，只輕微上揚一兩成而已。

　商國臣表示，2009年東莞空置廠房空置率下降，大概還有2,000萬平方米左右。不過，因租賃價格降低後再難回升，預計東莞廠房物業租金暴減10多億元。隨着去年下半年外貿回升，廣東省廠房交易量飛速增長，肇慶、深圳、佛山、廣州周邊出租量一直攀升，每月增幅兩成。

　但是，伴隨着小企業主新租賃廠房東山再起的，是用工荒的困擾。10多年前那種迅速擴張的創業黃金時期，似乎已經遙遠得有點陌生。江西籍的劉先生原來手下有100多名工人，但金融風暴襲擊後只留下二三十號人苦苦支撐，現在訂單回升，再招人卻很難了。對比自己早年打工，他無限感慨：「過去是我們求老闆：給我一份工；現在是老闆求工人：請你來做工。」

老廠宿舍大 新企難消化

　招工難，使得勞動密集型企業難以在珠三角大面積「復興」，廠房結構也要隨之調整。過去的廠房和宿舍等配套建築，都是為勞動力密集型企業設計的，與新型企業需求存在矛盾。

　剩餘空置廠房如何解決？1月14日，東莞市副市長江凌對本報記者表示，將採取多種途徑來解決。首先，對中心區的空置廠房，將改造成服務商業用途，另有部分在城市「三舊改造」的舊廠改造之列；其次，將繼續招商引進中小企業消化空置廠房，而且加大內資引進力度；另外，扶持本地民營企業擴張。

　方麗表示，最大矛盾不是缺乏市場，而是產品不對稱。她說，現有廠房9成都是根據勞動密集型企業需求設計的，比如廠房3,000平方米，那麼配1套宿舍就有2,000平方米。但是企業結構變化後，新企業機器和設備多，對工人需求下降，宿舍面積1000平方米甚至更少就夠了。此外，新企業對廠房層高要求不同，尤其是一層層高，往往要求6米以上，但老廠房8成以上是5米或5.5米，甚至只有3.8米。「目前這種廠房結構和客戶需求矛盾的現象非常突出。」