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九龍塘延文禮士道住宅地皮昨日拍賣，成交價21.7億，高出勾地價26.5%，但低於市場預期。早前兩幅九龍塘地皮成交價相繼創出新高，顯示發展商對市區豪宅地皮需求若渴。然而，延文禮士道地皮低於市場預期，反映政府明年4月起實施的限制「發水樓」措施，加上樓市泡沫積聚，通脹加劇，加息壓力出現等因素，令發展商對後市不再如早期樂觀。應該肯定，地價降溫並非壞事，可為熾熱的房地產市道注入清涼劑，避免樓價失控。
本港樓價過去20個月急升，現時大型單位價格較97年的高峰超出9%，中型單位亦只較歷史高位低10%。這一輪樓價急升，與全球主要經濟體持續採取「量化寬鬆」政策，大量熱錢流入香港有密切關係。還需看到的是，全球獨一無二的香港「發水樓」制度，在這一輪樓價急升中發揮了推波助瀾作用。在「發水樓」誘因下，發展商高價投地，地價飆升又推動樓價急升，以至樓價越來越高，令市民擔心以後買不起樓，於是爭相入市，這種惡性循環，令本港樓市幾乎進入瘋狂狀態。
香港的建築面積是全球「獨一無二」的，全世界樓宇買賣都是用屋內的實用面積作計算，只有香港自創一套「建築面積」，亦是令到樓價高企不下的主因之一。在「發水樓」制度下，發展商在興建樓宇期間，可將擅自提供甚至「強行」提供的設施如停車場、會所、公園、休憩場所等公用地方，納入豁免樓面面積內，令市民買到的樓宇面積大大「發水」，即屋內的實用面積大大縮小。菜販在街市賣菜「呃秤」要被處罰，賣「發水樓」卻相安無事。賣菜呃秤所賺的是蠅頭小利，但賣「發水樓」所賺的是天文數字。在超額利潤推動下，發展商投地出價越來越高，賣樓的價格也越來越高。
在限制「發水樓」措施下，發展商自然會計算「發水」減少如何令項目利潤下降，出價自當趨於謹慎。而且，目前本港豪宅價格已經超越97年高位，一般住宅亦只低約10%，樓市泡沫已經比較明顯。加上亞洲新興經濟體有可能進入加息通道，本港亦有銀行帶頭上調按息，預示樓市風險增高。多種因素令昨日賣地成交價低於市場預期。雖然不能斷定今次地價降溫是否會令本港樓市出現轉折跡象，但可以肯定，在地價樓價一路狂奔之際，賣地成交價稍微放慢一下步伐，對本港房地產市場只有好處。
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