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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
2011年的兔年已剛剛過了半年，6個月的香港住宅成交均價仍然上升，中小型和豪宅(樓價在1千萬元以上)分別錄得11%和16%升幅，這是延續了去年下半年的形勢，但整體的交投量反而持續下跌。同樣地，大中小型住宅租金正趨升，大有追上樓價升幅之勢。價租的同步上升是得力於本地經濟情況理想，外地直接投資改善和通脹率高企使資金持續流入樓市。
持續上升的樓價令政府賣地的呎價錄得非常理想的成績，尤以豪宅地皮自去年九龍塘拍賣幾幅地皮開創了地價節節上升的神話，繼後的5月份賣出的司徒拔道地及又一村地和6月份的「萬人引首以待」的波老道地皮同樣地取得使人讚嘆的成績。但在市場一片高地樓價聲中，特區政府利用財政年度每月/雙月密集式拍賣/招標地皮的方法，更加上銀行覺得樓市的風險每見高企的形勢下推出上調樓宇按揭利息的辦法，香港樓市終於一年多後首次出現樓價止升和業主減價止贏的局面。
各界人士紛紛預測未來香港住宅樓價的走向，會否開始轉勢向下調整，還是相似去年十一月政府開收「額外印花稅」的短暫降溫效果。特首的十月份施政報告的「復建居屋政策」似乎是一般市民的共同祈望，這能否落實且其時間表和總數量多少，將會成為未來住宅樓價的決定因素。
首先我們回顧一下過去5年的住宅入伙數。從2006-2010年間，香港住宅入伙量是16,576 (2006年)，11,343 (2007年)，8,776 (2008年)，7,157(2009年)和13,405(2010年)，即共計57,257個。如以過去每年歷史性平均供應量18,600個相比，則五年內共缺少約35,700個。
我們再分析一下吸納量，過去十五年的每年數字起跌幅度很大，介乎於2008年約10,000個至1998年的35,000個，其平均值是約19,600個，這可以說明如果年供應量可以維持於大約20,000個，供求情形基本上持平。
供應短缺及按息低推高樓市
如從數字上可以清楚知道過去五年的供應短缺和樓宇按揭利息歷史性地低企是本港樓價不斷上升的元兇，則政府的中長線解決方案是維持年供應量於20,000個以上和有效聯同銀行業界適度調控供樓利率及資金流向。
再者，政府有關部門於近期陸續公布未來的私樓一手供應情形可以幫助分析前景。根據運輸及房屋局7月中所發布的數字，2011年私樓動工量可達23,000個以上(這是已經開工、還未開工和可以下半年開工的總和)，基本可以達標且可以幫助追回過去五年的差額！但大家不要忘記這些供應量最快也在2013年初應市，即還有兩年的供應數目仍然低於平均吸納量。
讀者建議政府應有序地今明兩年持續密集式去賣住宅用地，期望利用約三年時間盡量追回約35,000個差額，即每年平均增加約12,000個住宅單位供應量。大家不要憧憬於正常供應量出現前，香港住宅樓價可以大幅回落，因供求是主要決定因素，再者歐美各國的利息仍然會低企使亞洲區銀行利息上調的力度不可能太大，這也是穩住樓市的重要因素。
未來三年住宅樓價仍將高企
在未來三年香港住宅樓價仍然高企的情況下，特區政府應該落實復建居屋和維持公共房屋的政策，但其數目和時間表則有待政府的房屋專家小組分析後釐定吧！市民也應理解「羅馬不是一天建成的」，請給特區政府一些耐性吧！本人期望十月施政報告書會是「皆大歡喜」的，將這個可能是政治/經濟問題輕輕撫平。
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