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美國聯儲局表明超低息會維持2年，港元與美元掛鈎下，香港亦難以先行加息，面對港元持續貶值，樓價略為回軟，令住宅租金回報率回升至逾4厘水平，相信會令一批有閒錢的長線投資者回心轉意買「磚頭」收租。
美聯物業首席分析師劉嘉輝昨表示，受政府收緊按揭成數，7月份本港住宅樓價已按月輕微回落1.6%，近日的金融市場大幅波動，亦會令樓價加快調整，料下半年香港住宅樓價難以大升，只會平穩發展，7月份平均呎租約20.7元，與6月份相若，反而帶動租金回報率(未扣除管理費、差餉及其他費用)得以輕微續升，7月份約4.3厘。
兩年低息期 剛好避重稅
他指出，雖然今年以來銀行持續加H按的息差，令按息上升，加大供樓支出，令樓價回落風險增大，但因現時美國聯儲局罕有地表明未來2年美息會維持超低水平，隨著部分銀行淡出H按，重推P按下，香港的拆息按揭比重已回落，由今年1月份最高峰達92.2%回落至6月份的79.9%，香港的P難以貿然上調下，換言之，香港的按息難以大升，且現時的住宅回報率逾4厘下，仍高於按息約2厘水平，反映供樓抵過租，亦顯示收租可蓋過供款。雖然政府推出的額外印花稅，但持貨2年後可回復自由身，剛好是聯儲局表明2年內會維持美息超低息水平期限，相信亦有利長線收租客買「磚頭」抗通脹。
首七月大型屋苑租金升6%
他指出，今年首7個月累計，大型屋苑租金累積上升約6.2%，在租務實質需求的帶動下，料下半年住宅租金仍會持續上升4%，全年約升10%，於樓價料會回軟下，對租金回報率有著支持作用。
以美聯物業促成的租務個案計算，康怡花園於今年首7個月累升11.1%，麗港城則升9.4%，而美孚新邨亦上升8.3%，升幅表現較大市為佳。
中原豪宅STATELYHOME中半山高級分區營業經理李建榮亦表示，近日有投資客斥資2,380萬元連租約購入灣仔星域軒作收租用。該單位為星域軒1座中層A室，面積1,158呎，擁三房間隔，享開揚少海景，呎價約20,553元，新買家打算將單位繼續放租，月租5萬元，回報率約2.5厘。
不過，中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，雖然整體低利率環境仍會持續，但由於拆息或會受到外圍經濟動盪及資金外流等因素所影響，故波動可能性較大；加上未來拆息總會由異常低位回升至正常水平，升幅很大機會大於P，故銀行為H按用家提供以P為基準之鎖息上限相當重要。
因此，她建議，借款人仍選擇H按時，以鎖息上限最貼近P按市場水平為佳，勿僅以目前H按與P按之實際息率作比較。 ■香港文匯報記者 梁悅琴
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