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筆者相信讀者在收看樓盤節目時，會留意到部分業主對其住宅單位的室內間隔作出不同程度的改動，例如拆除廚房牆，改為開放式廚房；又或將兩個相連單位的分隔牆拆除，打通成為一個單位。在此提醒各位，該類間格改動，有可能已令業主墮入違例陷阱。筆者嘗試就後者的情況與讀者分享幾個法院的判例。
拆牆先弄清「公」「私」
一般而言，大部分的大廈公契都會訂明，禁止任何結構性改動。因此，若拆除的分隔牆為結構的一部分，小業主將有可能被公契的經理人或業主立案法團提出訴訟。在薄扶林「置富花園」（LDBM108/2007）個案中，土地審裁處曾向一名相連單位的小業主，就拆除結構分隔牆發出禁制令，要求該業主還原。所持之理據為該大廈公契清晰列明，任何業主皆不能作任何結構性改動，而可能影響到其他業主使用該大廈。雖然審裁處認同拆除該分隔牆未必對該大廈構成結構安全問題，然而審裁處認為該分隔牆乃公用部分，並引用建築物管理條例，小業主並無權力將公用部分改為私用。
另一個上訴法庭就有關中半山「曉盧」（CACV30/2010）的個案判決則更為明確，個案的相連單位分隔牆有部分是非結構牆，而在建築圖則內列明若兩個單位同時為相同使用人，該非結構部分將可拆除。然而該分隔牆卻有部分為結構性，法院亦認同結構乃公用部分，因此根據該大廈公契，結構部分的分隔牆不能被改動。
如果兩個相連單位的分隔牆並非結構牆，情況卻有可能迥異。在鰂魚涌「惠安苑」（CACV155/2010）的個案中，由於該分隔牆並非大廈結構的一部分，公契及建築物管理條例禁止改動大廈結構的條文並不適用。同時，該兩個相連單位的樓宇買賣契約及大廈公契，並無列明該分隔牆是否公用部分。在樓契的平面圖亦無在分隔牆上填上顏色而歸納在個別單位的業權內。上訴法庭在判詞內亦不認同拆下非結構性分隔牆為大廈公契所指的結構性改動。上訴法庭進一步解釋，若該分隔牆並非公用部分及不屬於發展商的保留部分，而於上訴申請時，該大廈的業主立案法團亦無申索該分隔牆的業權，因此最後判決該分隔牆應屬該相連單位的業主所有，該業主作出拆牆及打通單位的行動，並無違反公契及建築物管理條例。
是否所有非結構性的分隔牆就必定可以拆除呢？其實大部分的個案法院都會先研究有關大廈的公契及有關單位的樓契，若有清楚註明分隔牆為公用部分，情況將有所不同。
讀者有疑問時應先請教專業人士，例如律師或測量師，以免因拆牆而招致不必要的訴訟。 ■資深測量師 楊文佳
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