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中銀國際證券執行董事 雷裕武
人生不同階段有不同的「置業夢」。對於正計劃結婚的年輕人來說，物色婚後安樂窩是其中一個重要考慮；到了家中有新成員出生，除了奶粉尿片外，不少家庭也有興起換樓的念頭；當經濟環境逐步穩定時，購買「磚頭」也是港人普遍投資選擇。看來置業與我們的生活息息相關。
首次置業的年輕夫妻，到底應購買一所實用率較佳但年期較久的老房子，還是購買昂貴而實用率低的一手單位？孩子還小，是否真有必要立即換一個三房單位，還是可以稍等一下？我有舊同學新婚時買了一個40多年單位，呎數不大，但勝在實用率高，經過簡單裝修後，室內環境遠較新樓優勝，令朋友們羨慕不已，但作決定前當考慮樓宇折舊的問題。不過，更多年輕夫婦對備有5星級會所以及設施豪華的新樓盤情有獨鍾，即使實用率低和管理費高也不大介意；當然，一切與個人和家庭取態有關，但更重要考慮的仍是家庭的負擔能力。
供樓佔家庭入息四成較合適
據非正式統計，目前一般中產家庭，物業按揭相關的支出佔家庭每月總開支往往達五成。到底比重多少才算健康呢？其實，現時銀行批出樓宇按揭，一般要求貸款人每月供樓還款不超過家庭收入比重的五成。然而，實際情況也取決於不同家庭每月的固定開支，如子女的學費和生活費，定期供養父母的金額等，或許四成左右較為合適。現時本地按揭還款年期以20年最為普遍，貸款者也可透過調整樓按的貸款年期，調節每月供款金額，如選擇較長的還款年期，令每月的供款額降低。雖然每月供款額減少，但因還款年期拖長，總利息開支反會增加。是否值得為每月家庭現金流帶來一點彈性，便要細心考慮。
一般人買樓，多會找相熟銀行承做樓宇按揭。要注意的是，坊間銀行大多借出其物業估價的七成，而非樓價的七成；換言之，倘若物業估價未能「到價」，業主或需要預備一筆額外現金補貼。當然準業主可向不同銀行估價，以及查詢按揭計劃詳情，以作比較。倘若遇上銀行正作業務推廣，優惠條款或可唾手可得。由於按揭條款經訂定後，一般不會輕易修改，不宜掉以輕心。
拉長還款期 小心利率變化
此外，由於按揭還款期往往以10年計，市場利率的變化也不容忽視，因為將會直接影響每月還款利息以及還款年期。要知道，近年環球利息處於極低水平，銀行隨時有可能因應外圍市況而調整息率，一旦未來利率逐步攀升，物業按揭支出佔家庭總開支的比例勢必增加，對供樓人士有直接影響。還款年期越長，面對利率變化的影響也會越高。為免成為「屋奴」一族，大家在考慮置業計劃時也要注意。
傳統上，最優惠利率（PRIME RATE）是本地計算還款利率的指標利率，一般較為穩定，只要美國方面沒有加息或減息決定，這利率一般也不會轉變。其實，現時最優惠利率只是虛有其名，已不再是最優惠的了，因為一般銀行提供的按揭息率均屬「P減」（即最優惠利率減某個百分比），不過，只是市場已沿用多年，因此仍繼續成為按揭息率主要指標。
近年部分銀行開始推出新的還款計劃，利率指標是與HIBOR掛鈎的，早前更一度成為市場主流。其實HIBOR是銀行同業拆息利率，即各大銀行向同業間借錢的息率，息率普遍較最優惠利率低，但也相對較為波動，有機會因應市場資金供求的失衡而變動。
早前由於HIBOR按揭計劃的息率持續大幅低於銀行同業拆息計劃，吸引不少客戶轉按，其後，由於風險增加，不少銀行也調整策略，調高HIBOR按揭計劃的息率，並不作特別推廣。作為消費者，自己可衡量哪一個計劃較切合個人需要。
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