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上世紀50年代以前的樓宇買賣是以一整幢作為單位，分層出售及公契的概念始於1955年，較著名分層出售物業有蟾宮大廈和香檳大廈。
早年的大廈公契由發展商自行訂立，當中有一些條款令個別小業主的權益未能充分保障：如，一、經理人酬金釐定；二、由發展商或其指定的經理人永久管理；三、管理支出分攤方式；四、外牆及公眾地方的使用特權等。這些問題漸漸成為大廈管理的核心矛盾。
直至1987年年底，地政總署發出大廈公契指引，內列一些標準條款，發展商須依照公契指引草擬條文。政府後來曾於1999年及2006年修訂公契指引，進一步完善機制，避免在草擬公契時出現不公平的條款。
大廈公契是一份具法律效力的文件，對所有在土地註冊處註冊的業主均有約束力。它記載樓宇所處土地的地段編號、物業用途、各業主的業權份數和管理費分攤方法、清楚列明業主、住客、租客及物業管理公司，就樓宇內公用地方及設施等的監管、行政、維修保養及管理方面的權利、權益及責任。
大廈公契由物業的發展商與第一位買家簽訂，以後的業主權限也會受該份公契約束。除發展商代表、第一名業主外，公契還會列載首任的物業經理人和部分公眾地方或外牆權益的持有人（如有）。
留意契內詞彙註釋
除上述資料外，公契內首先出現的，通常會是一些詞彙的註釋，界定業主、公眾地方、管理支出、維修、經理人等常用詞彙。不要小看這部分，往後解釋維修支出如何分配，根據管理份數還是以業權處理，就是由這幾個詞彙的字義開始，並往往互為因果，互相引證。
筆者現試舉列說明之，「管理支出：包括公共地方清潔、管理員工開支、公用水電費、公共部分維修保養 ……」 各位能從字裡行間發現甚麼啟示嗎？管理支出是依照公契中的管理比例分攤；如無列明，則須以業權分攤。試想想，如公契中「維修」的定義若已包括裝修、翻新、保養、設施更換等，日後維修集資按管理比例處理便成，反之便要用業權來計算，金額總數可能有很大差距，亦可能成為很多訴訟的爭拗之處。 ■香港房屋經理學會教育事務委員會主席 區大明
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