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中銀香港發展規劃部高級經濟研究員 應堅
受以上各種因素影響，開發商資金狀況逐漸惡化。去年全部開發資金增長14%，低於2010年的24%，更低於前年的44%，而房地產開發投資減速要慢得多，如去年開發投資增長27.9%，減慢5.3個百分點。根據市場數據，去年第三季A股上市房企平均資產負債率為63%，有15家高於80%。現金短缺現象嚴重，第三季134上市房企經營性現金流為-746億元，比年中擴大三成。另有機構認為，2011年所有開發商資金缺口為3500多億元，相對於數萬億銷售額來說，影響並不大，但估計今明年資金缺口將擴大至1.2及2萬億元，相當於銷售額的25%及40%，所造成的影響是可以想到的。
一方面資金鏈越拉越緊，另一方面市場低迷造成嚴重的庫存。去年商品住宅待售（空置）面積為1.7億平方米，同比增長36%。部分城市住宅庫存更高，以北京為例，待售住宅達12萬套，以去年平均每月成交量計算，要24個月才能消化，若改以今年首兩月數據，則需要60個月。面對脆弱的財務狀況，今年開發商主動降價、快速出貨及回籠資金，或許將成為不可避免的選擇。
在嚴厲的調控措施下，住宅供求關係逆轉，資金供應更加緊張。這兩個影響樓市發展的基本因素出現變化，今年市場走勢將何去何從？
或將轉為一定幅度下跌
一、樓市調整格局基本形成，整體樓價將從目前停漲或微跌轉為一定幅度下跌。今年落成量將有較大增長，而銷售前景並不樂觀，開發商為完成銷售目標，最近紛紛採取減價策略，樓價進一步下跌可以預見。中國社科院最近發表住房綠皮書，認為樓價「拐點」在第一季出現後，第三季會出現較大範圍、較大幅度的降價潮。
二、樓市調整將導致土地市場冷卻。鑒於樓市前景不明朗，發展商拿地意願下降，加上目前土地儲備較多，故重新調整購地策略，寧願更多地持有現金，導致去年下半年土地市場轉冷，流拍個案增加。去年土地購置面積僅增2.6%，遠低於2010年的28.4%，成交金額下降1.9%。今年仍會持續這一趨勢，近期不少拍地以低價成交，1月份130個城市住宅土地溢價只有1.2%，樓面價格環比下降27%。
三、樓市調控將促進房地產行業重組與整合。在樓市調整中，中小開發商遇到的困難更大，加上利潤越來越薄，不得不轉讓項目及土地甚至退市，龍頭企業趁機實施兼併，加快行業的整合，市場集中度也會提高。去年，北京宣佈註銷473家房企開發資質，而在產權交易所掛牌出讓的房企亦增加了一倍。能夠生存下來的開發商亦會調整策略，如轉向二三線城市、試步海外市場及引入多元化經營。
需留意的是，樓市調控將對內地經濟產生一定影響。房地產投資增長放緩可能會拖累固定資產投資，但由於保障性住房建設加速，實際對經濟增長的影響有限。不過，賣地收入減少很有可能造成一些地方財政問題的出現，而開發商還貸或還償能力下降則直接影響到包括銀行在內的眾多金融機構的資產素質，這應引起足夠的重視。 （摘自中銀財經述評 /《持續調控下內地樓市走勢探析》，四之四）
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