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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
早於1998年，時任特首董建華提出以「環保城」的概念開發邊境土地以滿足未來人口大量增長，自此政府啟動了規劃、落實、修訂、融合和諮詢階段。在2000年，特區政府提出《香港2030：規劃遠景與策略》，揀選了古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺(三合一計劃)和洪水嶺新發展區作優先考慮。在2003年規劃署委託顧問完成新界東北規劃及發展研究，確定古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺適合列為新發展區。但因人口增長及住屋需求放緩，又加上本港受外圍經濟環境拖累，政府決定同年擱置計劃。
自從2006年香港被首次納入國家國民經濟和社會發展的五年規劃，內地與本港兩地經濟合作更形迫切，深港融合變成大勢所趨。隨著歐美經濟形勢開始變差，中國逐漸成為全球未來經濟增長主要來源，兩地經濟聯合支持香港可以繼續繁榮安定。2007年時任特首曾蔭權在《施政報告》中納入新界東北三區作為十大基礎建設項目之一，並於2008-2012年間進行三期公眾諮詢。回顧首二輪公眾諮詢，社會各界反應都較為理性務實，但第三輪諮詢可謂火藥味十足！
涉及不同人士利益引爆衝突
這項計劃引爆巨大衝突的主因是涉及不同人士利益，包括政府、地產商、原居民、非原居民(因他們沒有擁有土地只向原居民租地因而得不到賠償)、大眾人士(因該區可提供大量土地去興建公私型房屋幫助市民上車)及內地旅港人士(尤其是廣東省旅客和深圳居民)和廣大香港納稅人(因興建新界東北會動用大量公款去進行收地補償、興建新基建設施、蓋建公屋/居屋單位和扶助特殊工業和有機農業)。尤其觸動市民神經的是各大地產商自2000年開始已收集三區內大量土地，包括恒基、新地、長實、新世界等等，估計三區內超過50%土地已被他們收購於名下，落實開發的最大得益之一肯定是上述各大開發商。
雖然根據時任發展局局長麥齊光於7月初在立法會所提供資料，本港仍有大量已規劃為住宅用途的政府空置土地分布於元朗、沙田、荃灣、市區南區，但像這三區一次性可提供約787公頃空置土地則只此一家。再者其他地區的空置土地會受各區環境因素影響，又被各區區議會審察再發展形式，變成發展期更難掌握。據政府於6月底向立法會提供的討論文件，三區共提供787公頃和可發展的533公頃土地，新增人口累計超過15萬人、新住宅單位約53,800個、公私營房屋比例為公43%及私57%和新增職位約52,000個。
發展主題分別是古洞北的多元化發展中心可提供住宅、商業、研究及發展，塱原生態公園、粉嶺北的河畔市鎮可提供住宅和政府設施及打鼓嶺/坪輋的優質產業可提供住宅、特殊工業及政府設施。待2030年三區建成後，三座新市填將來建立在深港邊境上，為兩地的經濟發展及人民交流提供合適場所。其實這三區是自1992年最後一個新市鎮東涌發展後持續興起的新開發區，有助補足這20年本土土地開發的缺失地方。
如果特區需要持續發展，繼續尋地開發是「硬道理」，新界東北是必然之選，因只有這三區可以提供大量空置土地去蓋建新市鎮。在全球還有三年或以上持續「量化寬鬆」的經濟之下，貨幣大量供應和利息處於超低水平會將本地樓市推向高水平，增加土地供應去長期抑制樓價達到幫助市民上車是不二之選！市民不應一方面要求政府增加土地供應量去解決房屋問題，但不歡迎發展新界東北以增加住宅土地量和開放邊境商業中心給中國旅遊人士，以紓緩自由行對交通工具負荷和市區商業積重所帶來的巨大壓力。
正如教會鼓勵所有教徒都向普天下去傳福音給萬民聽，社會各界人士應「放下固有成見」將意見理性地表達出來，而特區政府耐心聽取各個持份者見解。特區政府決定新界東北以傳統新市鎮發展模式、以公私營合作模式或各區以特定混合模式發展，則需要透過未來多輪諮詢去獲取的。只要政府真心為政，施政時拿出誠意來諮詢、規劃和執行，廣大市民會接納的。但請謹記這個發展模式應具充份彈性，可以隨著未來二十年政治和經濟發展變化而適時修訂。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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