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海通國際證券
我們會晤了華潤置地（1109）的管理層，討論了公司年初至今的業績及2013年房地產市場展望。
華潤置地是中國租金收入最高的上市公司。華潤置地是一家央企，控股股東為華潤控股，其持有華潤置地67.95%股權。華潤置地是國有資產監督管理委員會（國資委）授權繼續經營房地產業務的16家央企之一。華潤置地的總住宅土地儲備達2,360萬平米（總建築面積），遍佈39個城市。公司通常開發高品質住宅物業，2012年前10個月的平均售價為每平方米10,814元（人民幣，下同）。
2010年，在房地產刺激政策及流動性寬鬆的背景下，香港上市開發商錄得的合同銷售額平均增長46%。但是，由於缺少可售項目以及專注於利潤多於量的戰略，華潤置地錄得的合同銷售額僅為223億元，同比下降10%。
首10個月超過全年銷售目標
華潤置地認識到需要改善資產周轉情況，自2011年起，對其組織結構進行了扁平化安排，並採用了更為平衡的作法。在2011年，公司的合同銷售額錄得同比62%的增長，好於預期，也好於同業。2012年1月至10月，公司的合同銷售額錄得418.5億元，已超過全年最初定下的銷售目標（400億元）。
我們認為，華潤置地是中國經營高端零售物業領域無可爭議的領導者。截至2012年9月，華潤置地的累計租賃收入達26億港元，同比增長32.6%。其旗艦購物中心「萬象城」經常在各個市場錄得最高的租金收入。據公司稱，在2012年，其投資物業的平均租金同比增長約15%。深圳，北京和上海的零售租金同比增長10-15%。而在二線城市（如杭州），年租金增長接近20%。
2012年的項目總現金流達490億元（合同銷售額：450億；租金收入：30億元；其他收入：10億元），而預測現金流出總額約為450億元（建設：220億元：土地款：90億元；銷售和管理費用：42億元；稅費：75億元；利息：22億元）。因此，公司預計其到2012年末的淨資產負債率將下降（12年上半年為63%）。
零售物業擁有不可動搖地位
我們的觀點：儘管我們尚未正式覆蓋該公司，基於以下幾點，在大市值股中，我們首選華潤置地：1）公司能適度平衡資產周轉率和利潤率；2）公司在零售物業市場擁有不可動搖的領先地位；3）公司有央企背景，且華潤控股可能對其進行資產注入。目前，華潤置地的股價相當於市場預測2013年每股盈利的14倍，從市盈率的角度，是最貴的股票。但是，我們認為，獨特的業務模式及優於同業的增長前景為公司提供了合理的估值溢價。（昨收19.8港元）
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