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■圖為港島區三個指標屋苑之一的太古城。彭博社
香港文匯報訊 (記者 周穎) 時間證明大型會所設施會折舊，但物業的實用率恆久不變，而實用性的高低才是決定一個單位價值的最終衡量。隨著今日開始二手住宅報價須以實用面積為先，而一手樓更只有實用面積而無建築面積，因此舊大型屋苑實用率高的優點將會日漸顯現。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，不管是實用面積或建築面積計算買賣呎價，太古城的呎價均高於康怡花園，並且差距隨著時間遞增，最高達15%，扭轉上世紀90年代康怡花園呎價高於太古城的情況。顯示二手私人住宅實用率和實用性較高的樓盤，最終令樓價跑贏，壓過實用面積和實用性較低的樓盤。
以實用面積呎價計算，97年前康怡花園呎價明顯高於太古城，差幅最高約10%到15%，差幅隨時間而遞減。相反2004年後，太古城呎價明顯高於康怡花園，差幅隨時間而遞增，最高差幅約10%到15%。可以說太古城和康怡花園呎價的對比，前一個牛市和今個牛市出現高低互易，而其間的逆轉過程主要六年熊市中發生。
太古城與康怡呎價差幅遞增
以建築面積呎價計算，97年前康怡花園呎價長期高於太古城，差幅約5%。2000年後，康怡花園呎價長期低於太古城，差幅約為5%到10%。2004年後，差距持續擴大，差幅隨時間而遞升，達到20%。97年前，不論建築面積或實用面積計算，康怡花園呎價高於太古城，主因是康怡花園樓齡較新，有當年罕見的大型會所設施。2004年後，太古城呎價高於康怡花園，主因是太古城實用率近九成，高於康怡花園近八成半的實用率。兼且太古城實用性較佳，方形廳和部分無窗台等；而康怡花園全為鑽石形廳和有窗台。
港島東區的太古城和康怡花園相毗鄰，均為香港代表性私人屋苑。二十年間兩個屋苑呎價的高低互易，因為康怡花園較佳的住戶設施，效用隨時間而折舊。相反太古城較高的實用面積和實用性，效用不會隨時間而折舊。再者，今天新屋實用率普遍偏低的情況下，更顯優勝。2013年起，二手住宅報價須以實用面積為先，而一手樓更只有實用面積而無建築面積。所以各大二手屋苑間的實用面積呎價對比，是買家入市的重要參考。
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