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■分析認為，內地一、二線城市的剛需基數龐大，預計樓價下降的空間將有限。圖為廣東的樓市售樓處。 資料圖片
太平金控．太平証券（香港）研究部主管 陳羨明
國務院上周五公佈新一輪樓市調控執行細則，出招較預期快、力度較預期大。如出售物業要徵收買樓收益20%的所得稅，更進一步收緊第二套房樓按等。反映中央新領導層著手壓樓市的決心，昨天內房股因而急挫，港股大市亦受拖累下跌。
總體看，本次「國五條」細則有幾個看點：一是體現具針對性的區域差異化，而並非搞一刀切。細則指出，以穩定房價為目標，各地需根據各自的實際情況進行調整。房價漲得快的地區，以限購、二套房貸限額和稅收三方面作適度調整，並同時加快供給；對供大於求的地區，則以採取穩定措施為主。
二是本次細則出台主要以抑制投資性需求為主。措施主要在稅收方面的改革。其中個稅計徵模式由此前總價1%-2%與差價20%二選一模式，轉變為從嚴按照差額20%計徵。未滿五年房產交易的個稅稅費將由原政策的1%升至7.66%。有關調整整體上將抬升交易成本，將在短期內明顯削弱二手房置業需求，投資性需求將逐步被擠出市場。
三是本次細則提出了加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產市場運行和監管機制的工作思路和政策框架。包括推進房地產稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應機制，推進住宅產業化等一系列長期機制等。
長期看，隨著本次「國五條」細則的出台，此新一輪的調控有利於行業的發展，有助行業整合加速，可令房地產企業財務水準更趨審慎健康。工作思路和政策框架如果真正得到落實，將有助於改善房行業整體運營環境，從而起到穩定市場的作用。
預計政策出台後年內的整體銷售預期不樂觀。整體上，有關調整令投資性需求將逐步被擠出市場，不可避免短時間內使剛需改善性購房者持觀望態度，因而同時亦壓抑了剛性需求，從而導致一段時機內成交量下降。去年三､四線城市成交已首次負增長，落實細則後行業在二季度的回落可能性較大。
但具體看，料一､二線城市的樓價下降空間有限，成交可望逐步回升；以抑制投資投機為目的的調控，邊際作用減弱，尤其一、二線城市剛需基數龐大，大幅提高交易成本，收緊限購和二套房貸限額的邊際作用減弱。內地房地產商財務狀況多處健康水準，調控對龍頭公司影響相對較小。調控對於行業情況的影響，未來需關注新開工情況。
港股大市的運行與我們預計的一樣，上周的反彈是個小反彈。內地最新推出的房地產市場調控措施拖累內房股走低，大市昨天以此借勢作進一步的調整。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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