|
滙豐及渣打今日起將新造按息調高0.25厘。這次加按息的原因，是金管局調高物業按揭加權比率要求，令採用「內評法」的銀行資金成本上升，故銀行加按息將成本轉嫁供樓人士。事實上，加按息傳遞按息有繼續向上的訊息，會改變低息下存錢無用而爭相入市的置業心理，其冷卻樓市的效應大於政府壓抑樓市的辣招。加按息敲響樓市警鐘，買家應該小心及全面評估息率上升對供樓負擔可能造成的影響，更要警惕一旦美國加息對樓市帶來的衝擊。政府則應密切關注加按息後樓市的變化。
金管局早前出招要求實施「內評法」的銀行，將住宅按揭貸款風險的加權比率下限上調至15%，因而增加銀行成本，加按息是銀行轉嫁成本的措施。由於8家採用「內評法」的銀行合共之樓按市佔率已達7成半，其他存款基礎較小的中小型銀行亦可能因應偏軟市況於稍後跟隨加息。按息重拾升軌，再加上壓力測試，買家入市的門檻將會更高及更困難。
政府上月「加辣」壓市，大幅推高樓宇買賣成本，令樓市兩大客源支柱即投資者及換樓客離開市場。目前市場多是資金短絀的上車客作支撐。現在銀行早於市場預期加按息，首期資金短絀的上車客無可奈何要降低上車目標，改選面積較細、地點偏遠或造價較相宜單位，或者選擇延長按揭供款期等方法以作調節。二手交投呆滯狀況或會加劇。
雖然是次銀行加按息主要基於抵消成本加重的影響，並不等於進入加息周期，但美國加息動向更值得關注。除了供不應求之外，支持香港樓市飆升的最重要原因，是歐洲、美國和日本先後推出量化寬鬆措施，令全球游資大幅增加，導致本港樓市泡沫風險上升。香港在聯匯制度下「輸入」美國的貨幣政策。美息不動，港息難升，樓價也就易升難跌。市場預測美國利率可能會早於2015年前回升。如果美國方面提早加息，香港樓市將受到巨大影響，供樓者的負擔將會大幅增加，有意置業者不能不考慮一旦利息上升後的供樓能力。
|
