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■綠悠雅苑進入揀樓程序，47%中籤者放棄揀樓。圖為去年底市民排隊參觀綠悠雅苑示範單位。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
房協「綠悠雅苑」進入揀樓程序，3日合共售出333伙，但有多達47%中籤者放棄揀樓。另一邊廂，房委會出售居屋貨尾單位，暫收到9,750份申請表(未計郵寄申請)，超額約10倍，當中綠表申請者反應極冷淡，佔總申請數量僅1.8%。隨著政府加強樓市供應管理措施、銀行上調按息、加上內地爆發禽流感、甚至東北亞醞釀戰爭等，樓市雪上加霜，連專為合資格首置人士而設的資助房屋，銷情亦受到影響。
禽流突現 買家猶豫可理解
樓市心理學是「跟紅頂白」，愈是樓市暢旺的時候，買家愈會高追，怕執輸的心理，就是恐怕日後更貴，不如趕快趁未升到更高價就先買入。現時的情況剛剛相反，樓市交投大減，樓價預期會回落，欲買樓者開始盤算，現時入市是否會買貴貨，還是等樓價跌定才入市吧。
綠悠雅苑及居屋貨尾的銷情，部分跟近期市場變化有關，另外的原因可能與該地樓盤地點有關以及居屋有過短樁歷史等。港府連連出招遏抑樓市，借目前樓價凍結期推綠悠雅苑及居屋貨尾，由於樓價波動，讓合資格人士上車較易下決定，但上述表現似乎辜負了港府一番苦心。不過禽流感的出現是意料之外的因素，港人經歷沙士一役，記憶猶新，合資格人士在此刻作人生最重大的投資決定之前，有所遲疑可以理解。
勿睇過淡 樓價料輕微調整
有人形容本港樓市進入冰河期，交投情況「慘過沙士」！在連番負面消息打擊下，成交勢將持續低迷，筆者認為大家不宜對樓市看得過淡，雖然預期今季樓市仍淡靜，但以供樓利率偏低，業主暫不會大幅減價求售，於是買賣雙方都持觀望態度，按兵不動。除非往後出現重大突破事件，比如疫症蔓延到港，否則在今年餘下的時間，預期樓價很大機會只會輕微調整，幅度限於5%至10%之間。
在一手市場方面，相信表現會優於二手市場，過往發展商採用的「一路賣、一路加價」策略未必再奏效，估計今年餘下的時間，發展商仍會以貼市價方式去推售新盤，同時採用增加優惠及高佣促銷等策略。新盤推售時配合大型市場宣傳攻勢加上美輪美奐的示範單位，預料仍會取得一定的銷售成績。
至於土地市場方面，港府將持續推出住宅用地，或會更專注於限量的中小型住宅用地，估計仍將獲得發展商的積極競投，雖然部分發展商已於近兩年吸納不少多元化土地儲備，但亦有其他發展商過往購地不多，看好後市者，仍會趁機在港府推地時，積極入市。要留意的是，有內地發展商進軍港市場，內地大城市限購限價措施出台，部分內地發商另謀出路，早前已有萬科企業，夥拍新世界取得荃灣西站6區用地發展權，不排除有更多內地發展商在港投地，甚至形成新趨勢。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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