分化整合日益明顯上市房企抗風險能力仍需提高

http://paper.wenweipo.com [2013-05-24] 我要評論

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——2013中國房地產上市公司100強測評成果

2013年5月23日，由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合主辦，北京中房研協技術服務有限公司承辦的2013中國房地產上市公司測評成果發佈會在北京和香港同步舉行，同期還在香港舉辦了新興上市房企論壇。這也是中國房地產系列測評成果首次在境外同步發佈。

根據主辦方發佈的《2013中國房地產上市公司測評研究報告》及2013年中國房地產上市公司排行榜，萬科再次榮登榜首，這也是萬科連續六年蟬聯榜首，保利與恒大則分列此次綜合實力榜的二、三名；中國海外發展、華潤置地、龍湖地產、世茂房地產、富力地產、金地集團和融創中國則分列四到十位，其中融創是歷史上首次進入該榜單十強。此外，報告還發佈了風險控制、發展速度、經營業績、資本運營和創新能力等5大單項榜五強，上實城開（股票代碼：0563.HK）等二十餘家企業以出色表現分享了此項殊榮。

從本次測評成果的部分核心測評指標來看，2012年，雖然調控成為常態，但在差別化信貸政策以及企業大力營銷推廣的影響下，不少房地產上市公司堅持主流市場定位，適時調整策略，抓住有效需求，取得了良好的業績，各項運營規模指標均值有所增加。2012年，全部上市房企總資產均值為291.87億元，同比上升7.86%；淨資產均值為87.66億元，同比上升8.66%；房地產業務收入均值62.80億元，同比增長12.32%；營業利潤均值16.07億元，同比上升3.34%。

不過，測評報告也指出，儘管年內部分企業通過積極的銷售策略有效地平衡了企業現金流，降低了資金鏈壓力，但從整個行業來看，負債水平仍在歷史高位徘徊，房地產上市公司資產負債率均值和淨負債率均值分別為64.72%和64.36%，其中資產負債率均值與上年基本持平，淨負債率均值較上年有所上升，資金鏈風險仍在累積。總體來看，2012年，A股上市房企融資渠道依然不暢，雖然上市房企紛紛加快海外融資步伐，但融資渠道仍顯狹窄。測評報告認為，面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力，上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。

此外，測評報告還表明，2012年，上市房企盈利水平有所下滑，營業利潤下滑的企業較上年增加26家至87家。全部上市房企淨利潤均值為11.82億元，較上年小幅減少。從比率指標看，2012年，成本費用利潤率、淨資產收益率和總資產利潤率均值三項指標均呈下跌之勢，分別為31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。測評報告對此指出，在過去十餘年房地產行業快速發展階段，房地產開發企業偏重於規模化發展，強調「做大」，注重利潤增長，內部管理問題被掩蓋在企業快速增長的規模和利潤中，在行業進入調整階段後，房企需要轉變傳統的規模速度型擴張模式，加強對成本和費用的管控，提高資源利用效率，向質量效益型增長方式轉變，進而提升企業核心競爭力。

　2012年，除市場佔有率外，房地產上市公司在多項指標上兩極分化明顯。同時還有部分企業受限於土地儲備、融資渠道等因素難以適應市場變化而退出市場，進一步強化了行業的分化與整合。在此過程中，具備持續競爭優勢的領先上市房企動向也就格外引人關注。測評報告顯示，從土地市場上，萬科、保利、恒大、華潤置地和招商地產等企業的戰略重心重新聚焦一二線，而如上實城開等堅持以一線城市為核心佈局周邊區域的企業，將在之後的發展中佔據有利地位，獲得先機。中國房地產測評中心對此認為，這些領先企業佈局重心相繼回歸一二線城市，一方面反映了企業對部分三四線城市房地產市場風險的認識逐漸深入；另一方面也反映出企業城市佈局策略的回歸。在市場不確定性較強的大背景下，上市房企選擇回歸深耕優勢城市不僅有助於企業控制成本，還有利於深掘品牌價值，獲得良好的業績。