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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
根據彭博通訊社資料，金融海嘯後美國推出幾輪量化寬鬆(下稱QE)政策，使全球房地產上升，其漲價還比股票市場厲害。從2009年3月至2013年7月，MSCI世界指數(權威性股票指數)上漲了116%，但代表不動產投資信託基金(下稱REIT)的富時全球不動產指數卻急升181%。
在年中傳出美國聯儲局會提前結束QE的消息傳出後，全球股票和債券市場一齊「地震」，連REIT價格都從5月下旬高位回遠，個多月內跌幅已超過10%至6月下旬才喘定，並在低位「橫行」直至今天！以香港幾隻上市的REIT股份為例，越秀房託(0405)、領匯(0823)及富豪(1881)的股價自5月中旬到今天分別下跌約17.6%、18.8%及12.5%，相比本港樓市表現還差一點。從美國聯儲局言論考量，QE退場只不過是時間的問題，如果QE退場後，REIT還值得我們投資嗎？
REIT可以定義為一種把「買房收租」的交易完全證券化的商品，運用信託方式收集的資金進行各類型不動產投資以賺取租金收入、資產增值及最終售後交易獲利，再以收益按比率分配給投資人。因應其資金充裕但決策時間較長的特性，REIT主要投資各種商用不動產如辦公大樓、購物中心、工業廠辦、物流中心、酒店/服務式公寓、醫院等等。
目前全球REIT數目約540家，規模已超過1兆億美元，全球市值規模最大的50家中，投資美國不動產佔上72%，其次是澳洲和法國的11%和6%，即約90%市值的50家最大家的REIT股份分別投資美國、澳洲和法國。美國是REIT的發源地，今天美國紐約證券所掛牌交易的REIT共約170家，市值已超過6,800億美元。以投資物業種類區分，全球各地的REIT以投資購物中心和特殊產業(如數據中心、醫院、倉儲及酒店)為主，分別佔上35%和28%。如依收益來源區分，REIT股票可分為權益型、抵押型及混合型，以權益型(即直接參與不動產投資及經營)為主流！
從過往REIT股價與利息走勢比較分析，大致上有下列結論。如在2009-2012年當利息持續下降階段中，不動產供貸成本下降，有助提高REIT利潤水平，另外融資成本降低也令REIT公司進行收購/合併行為有利。再者REIT公司特點於配息穩定，收益率高於政府公債利率，容易吸引投資者。但如果情形如現在，市場預料可能要升息，則成本增加，政府公債利率趨升使REIT不太吸引。
利息主升或主降都屬利好
不過當真正進入利息主升階段時，因為持續升息代表經濟活躍、通脹升溫、房地產價格通常會大漲，當然REIT股票會受惠。結論是無論降息或升息，對REIT來說都是利好消息，最使人煩惱是當市場預期升/降息時，REIT股價會作大幅調整！如果明年美國聯儲真的收起QE，主要因素必定是美國經濟穩步復原，但當經濟過熱時政府又會使用升息手段去抑制通脹。
QE準備退場、市場預期央行加息前，投資者可以吸納以短約為主的REIT公司，例如服務式公寓和酒店，因為「租約期短」的REIT較有能力去調升租金而享受理想回報。投資者應分析個別REIT管理公司的歷績，如果她們在低息環境下進行大量合適的收購行動，則當利息進入主升期時，房地產價格會趨升，她們大可將手中低價物業脫手以賺取可觀升值！
除了看REIT的投資標的外，各區REIT會因經濟復甦程度不同而表現不一！如果以REIT公司投資公司去比較，全球可以這樣來順序排列：首選美國，次選日本，最後是亞太(含澳洲、新加坡及香港)！從美國最新經濟數據中，可以看出經濟已進入復原期，房價已緩步回升，不難明白為何中國民企/國企公司/富人大舉吸納紐約商廈和南加洲巨宅，但REIT價格尚在合理區間，值得趁低吸納！因為「安倍經濟學」的具體執行，日圓大幅貶息、降息循環未完，國內房地產價格開始看升，REIT同樣看好。
亞太區是受美國熱錢流出而影響最大的區域，從過去經驗看，亞太區REIT通常是待美國升息後才接力而上，但因為中國的深厚經濟力量支持，其延後升幅每每超過美國同業，尤其是香港REIT同享中國物業市場上升潛力和人民幣持續升值的雙重利好消息，可以被看高一線！無怪乎開元產業信託(1255)自七月中上市後股價穩步上升，大家可以關注。反過來說，歐洲和澳洲REIT公司則有待經濟真正復原後才可下手吧。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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