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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
今屆政府一改上屆政府的「善價而沽」的賣地政策，上場以來非常積極去增加住宅供應量，務求藉供應量增加，達到穩定樓價的作用。
特區政府更取消勾地政策，改為每季主動賣地，是為了主導和控制土地供應，亦可方便小型地產商參加競投地皮。市場人士對此的一般反應都是正面的，既可有效逐步增加土地供應，也可使土地不再被大型開發商壟斷，特區政府主導土地出售後，便可按照市場情況作彈性推地以達到調控樓價。
與其他一般發達地區的政府一樣，特區政府不想也不可以承受樓價大幅回落的經濟及政治風險，但在樓價居高臨下的主觀環境，政府亦會提供足夠土地興建公營房屋和居屋單位，包括2012年及13年起的5年共建7.9萬伙公屋及2016至17年起的4年內建1.7萬伙新居屋單位。
回顧過去三年，自2011年起，政府共售出約66幅住宅土地，截至上月中旬，港九新界三區中以新界區賣地數量最多，尤以沙田九肚山56A區的八塊豪宅地及將軍澳65、66及68區的11塊中小型住宅地為主要土地供應地。
港九新界三區分別售出1.9百萬呎，2.79百萬平方呎和13.19百萬呎可建樓面面積，為政府庫房帶來約340億、236億和3,618億收入。如以平均樓面地價去排列，則冠、亞、季軍依次是港島(17,900元/呎)、九龍(8,450元/呎)及新界(2,750元/呎)，「麵粉」價錢高下立見，可以預計「麵包」價錢也是同樣。如果樓價不出現崩潰性下跌，地價高低會如實反映在一手樓價上，且同區二手樓價也出現不同程度的抗跌能力。
地價愈賣愈平 二手添壓
讀者特別要留意沙田九肚山及將軍澳兩大區的樓價走向。自2011年8月起，九肚山共賣出8幅豪宅地，共計有2.48百萬平方呎，並於2015-16年間同時應市，不難理解該區地價愈賣愈平，由10,550元一路插水到最後今年九月的6,837元的樓面地價，這對日後該區一手樓價構成巨大壓力。同樣地，鄰近地區如沙田、大圍、火炭及馬鞍山等的二手樓價會受壓，出現易跌難升的局面，該區小業主需要妥善應對。
相比來說，將軍澳區的災情更加嚴重。該區近三年一共售出11幅住宅土地，可建約6.13百萬呎，但地價相對較平穩，從3,650元至4,930元的樓面地價成交，最少興建6,650個中小型單位，成為未來三年主要住宅來源地。
由於龐大供應量的影響，大家可以預見未來十年將軍澳樓價處於持續下跌周期，但仍然維持在現有水平，因為將軍澳已是鄰近主要上班的商業區最相宜的新市鎮，再加上附近的西貢優美環境、科技大學的吸引力和交通網絡便捷情況，將軍澳會持續成為近市區的「上車一族」的熱門地區。但是小業主面對龐大的一二手樓盤源，必須了解清楚單位的強弱因素去制定賣樓策略，方可以輕鬆上落車了。
「心水清」的讀者不難發現數年較少地皮沽售的地區也不乏，如馬鞍山、九龍塘、大角咀、荃灣等等，這些地區是前幾年推地的重點，但未來幾年可以出售的地皮則缺乏，投資者若想買樓以獲取中短線理想回報率則可以考慮。如九龍塘區於2010年時一口氣出售3幅相連住宅地，成為市場一時佳話。將來落成後3幅土地共提供大約100伙逾1,000呎的大單位，預計呎價會維持於實用面積25,000元/呎以上，且銷情較有把握。同區是九龍傳統豪宅區，且多年太少供應量，使區內換樓要求不減。作為名校區之一，外區租客是不絕的。
當然幾幅「地王」的製成品是廣大小業主和投資者關注的。如東半山司徒道前嶺南學院地、半山波老道地、何文田常樂街及常盛街交界地等等，全是貴重優質景觀地皮，分別給名牌發展商開發中，預計開售時會掀起全城搶購潮。雖然小型發展商成功以高呎價購入中小型地皮，但是如何殺出條銷售血路呢？除了「大路」的製成品外，小型項目要以「精品」形式爭取以高價「售出套現」，這唯有依賴發展商和建築/設計團隊的精心配合和設計去突出物業的特點，收到「大賣」的效果了。
無論如何，未來幾年的住宅供應量會穩步向上，還要待2014年後較合理數目的房源才能應市，政府只有用行政手段來平抑樓價的上升勢頭。小業主和投資者必須精心分析各區的供應量，方可以決定入市。未來的遊戲正在悄然改變，大家必須格外小心！「選擇大供應地區上車，利用小供應地區投資」是不變的金科玉律。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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