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■天榮站項目為港鐵近年首個未公布補地價金額的招標項目。資料圖片
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）港鐵昨日公布推出天水圍輕鐵天榮站項目招標。為免年初「零標書」流標重蹈覆轍，港鐵「大刀闊斧」修改條款，除由發展商自行釐訂地價水平，更主動承擔高昂的前期工程費用，並取消分紅比例等。不過，港鐵亦加入罕有條款，有權按項目當時市值1.6倍回購全幢物業。
天水圍天榮站項目2月下旬流標後，經過長達10個月的修訂條款，港鐵上星期截收意向後，昨公布進行招標，全部19間遞交意向書的發展商均獲邀入標，1月21日截標。港鐵發言人表示，項目的最新招標安排，根據多項特殊情況釐訂，包括年初首次招標時的反應，以及發展用地時輕鐵站月台設施需事先搬遷及重置的特殊要求，再考慮到現時物業市場的情況。
搬站工程無需上身
翻查紀錄，天榮站項目年初招標時開出的條件為補地價金額約26.863億元，另外需付入場費約4.1億元，分紅方面則由發展商提出。最終項目流標收場，更為港鐵項目史上首個「零標書」項目。今次港鐵重新招標，所有條款幾乎「推倒重來」，更開出優厚條款。
一名有份入意向的發展商向本報透露，今次招標條款中，列明補地價由港鐵與政府商談，而發展商則另外向港鐵提出一個地價，而今年初被批評工序繁複兼造價高達4.1億元的輕鐵站臨時搬遷工程，今次會由港鐵自行承擔，前期工程費用亦由港鐵支付。同時，過去繁鎖的分紅比例在今次亦會取消，讓發展商興建物業時有更大彈性。但因搬遷工程需時，相關成本亦會計算在內。
據了解，項目為港鐵公司近年推出招標的地盤中，首個未公布補地價金額的項目。該發展商指，出價或在每方呎2,000元以下，並預期以後的港鐵項目有機會加入類似條款。政總署回應，就地價而言，經考慮所接獲的標書後，如政府從港鐵公司得到的地價是相等或高於地政總署就該用地釐定的底價，政府才會把土地批予港鐵公司。
主動回購條款創新
值得一提是，港鐵今次特別加入一項附加條款，亦屬「創新」之舉，提出港鐵有權按項目當時市值1.6倍回購全幢物業。但由於這項條件的主動權為港鐵，有業界指，市旺時港鐵回購則有利港鐵，市差時回購則屬地產商更有利，但批評相關條款形同虛設，因為港鐵有主動權可以不進行回購。但目前尚未知這項條款的細節，故未知訂立此條款的動機。
業界初步認為，今次招標類似一筆過付款，較以往更清晰及簡單，港鐵更負責提供搬站及重置等技術，對中小型發展商而言可以免卻工程延誤的煩惱，相信會增加市場競投意慾。
綜合市場資訊，由於沒有分紅比例及補地價金額，最新地價估值為22.6億元至24.6億元，樓面地價約2,300元至2,500元，較年初招標的至少30.783億元(補地價+入場費)下跌20%至26.6%。
南豐：文件尚未參詳
是次有參與入意向的南豐，集團發展董事總經理蔡宏興回應本報指，尚未參詳招標文件，但項目年初曾經流標，相信政府亦了解到若繼續年初的條件，市場未必能接受。今次重新招標會做出改變適合市場，集團亦會作出研究。被問到美國啟動退市，對於出價會否有影響，他表示，公司一向風格穩健，現市況下，所有投資出價都會偏向適當的保守，強調不會盲目出高價搶地。
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