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2014年3月19日，「2014中國房地產500強測評成果發佈會暨500強峰會」將在北京舉行。這是中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心連續第六年進行此項測評。房地產業內專家、企業、研究機構和媒體人士近500人出席了本次峰會，本次測評成果由中國房地產研究會、中國房地產業協會官方網站中房網進行發佈。
據悉，此次會上將發佈《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》和《2014中國房地產開發企業500強供應商首選品牌測評研究報告》，並發佈2014中國房地產開發企業500強、500強房企首選供應商品牌兩大主榜單，以及房地產開發企業綜合實力10強等系列子榜單。
從本報獲悉的《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》（以下簡稱「測評報告」）來看，房地產開發企業整體業績再上層樓，但產業的「馬太效應」持續，市場集中度再次提高。測評報告認為，隨著房地產業趨於成熟和規範，資源進一步向大企業集中，強者恆強的另一面，小型房地產開發企業的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化。
規模：增速表現各異 集中程度攀升
測評報告稱，2013年是中國內地住房市場成交活躍、土地市場復甦的一年，500強房地產開發企業普遍再迎增長，企業銷售額紛紛創下新高。2013年內地商品房銷售面積為13.06億平方米，同比增長17.3%，達到2010年以來的最高水平；商品房銷售額為8.14萬億元，同比增長26.3%。與此同時，500強房地產開發企業商品房銷售面積總額達3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領先於全國水平。
統計數據還表明，隨著房地產市場的波動和各區域市場的分化，近年來持續的產業集中度提升之勢在2013年得以延續。不管是以金額和面積計算的房地產業集中度，還是500強房地產開發企業市場份額均持續保持高位。
風險：償債壓力上升
作為資金密集型行業，房地產開發企業風險管理向來是企業發展的關鍵。2013年以來由於銷售良好，不少開發企業選擇加大槓桿加速成長速度，因此500強房地產開發企業償債壓力普遍上升，淨負債率均值更達到近五年來的最高點。短期償債指標方面，2013年，500強房地產開發企業流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現金流動負債比率均值為-5.67%，而該指標2012年均值為14.90%。長期償債指標方面，2013年500強房地產開發企業淨負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。
在總體流動性偏緊的背景下，房企槓桿率的提升也意味著風險的積聚，因此，房地產開發行業內企業間的未來分化方向將更多地取決於資金管控能力和資金成本的差異。
盈利：盈利能力回升 成本管控仍需加強
2013年500強房地產開發企業淨利潤均值為4.64億元，同比上升7.26%，終止了2011年以來的下滑趨勢；現金及現金等價物餘額同樣止降回升，為30.53億元，同比上升20.30%。淨利潤和現金及現金等價物餘額雙雙回升，一方面與2012年以來企業銷售業績普遍較好有關；另一方面，2013年500強房地產開發企業加強費用管控，儘管三費均有不同程度上升，但三費比率為14.13%，快速增長的勢頭得到有效控制。雖然費用壓力仍然存在，但企業普遍加強控制成本的成果初顯。
測評報告指出，由於政府對房價漲幅的持續關注，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機會利潤將難以持續。這迫使企業未來必須要靠管理上的精耕細作，通過建造標準化、產品線組合、提升營銷精準度等方式以降低建造成本和銷售管理費用來提升利潤空間。
運營：高周轉迎碩果 中小城市去化壓力大
2013年，500強房地產開發企業運營效率指標全面回升，存貨周轉率均值為0.39，較2012年提高2.26%，基本回歸到此輪調控前水平；流動資產周轉率均值為0.2，同比上升0.04%；總資產周轉率為0.19，同比上升8.82%。銷售業績不斷刷新，運營效率穩步提升，房地產開發企業以高周轉為主線的運營模式得到了豐厚的回報，儘管企業紛紛探索規模和利潤平衡發展的路徑，以緩解高周轉帶來的企業利潤率下滑，但在競爭不斷升級的房地產行業內，繼續保持高周轉以維持和進一步擴張企業規模可能是更多企業的共同選擇。
不過，2012年以來，房地產開發企業存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強房地產開發企業存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價值繼續攀升。因此，大部分開發企業維持著2年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常範圍並未有大幅提升。另一方面，2012年以來市場需求集中於首次和改善置業類型，144平米以上大戶型產品持續滯銷。而三四線城市由於出現供過於求的局面，2013 年以來庫存和去化時間雙雙攀升，去化壓力較大。部分企業由於保有與市場需求不匹配的產品或城市佈局，導致去化速度較慢，此類企業存貨壓力亟待緩解。
責任：納稅加速增長 積極履行社會責任
測評報告顯示，2013年500強房地產開發企業所得稅額均值約為2.89億元，同比增長31.01%，增幅較2012年大幅回升。從營業稅金及附加項目來看，500強均值約為4.89億元，同比增長幅度由2012年的2.24%大幅上升至29.18%。納稅額度增幅回升與2013年房地產開發企業經營業績有效回升相對應，取得良好業績的企業更多地承擔了社會責任。
除繳納稅收外，在房地產行業快速發展的同時，500強房地產開發企業積極履行社會責任，在創造就業、支持創業、慈善公益、綠色環保等方面成績突出，紛紛交出企業社會責任成績單。
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