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■市區地值錢。6月初成交的灣仔捷船街地皮，合和以2.33億元投得，樓面地價超過每呎1.6萬元，較去年同區的適安街地皮地價上升約三成。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
為了長遠性平抑樓價，特區政府加大住宅土地供應量，今財政年度增加約一成以上住宅單位數量，期望達到未來十年私樓建屋目標的年產量1.88萬伙。當然政府可否年復年達標仍然存在不少不確定因素，如區議會對變更土地用途的支持程度，城規會對各大地皮的更改用途、密度及相關土地制約系數的最後裁定等等。無論如何，市場參與者已體會到特區政府對住宅樓價平穩的強大決心，對日後住宅用地入標價造成決定性的影響。
剛剛步入今財政年度還未滿一季，特區政府已積極地推出多幅土地，地點非常廣泛，涵蓋港九新界各區如港島南區和灣仔區、九龍啟德地段、新界屯門和大埔。各樣土地大小一應俱全，有蚊型地，也有中大型住宅地，但賣地成績有極大分野！各區地價不同的走勢會否道出未來六個月該區樓價上落幅度呢？
筆者以地價兩極化去總括當前各區成交結果，傳統市區地段未因未來十年總體供應量的持續增長受壓，一些供應稀疏的地區政府招標土地成績每每超乎市場預期，而且吸引不少於十個的「積極捧場客」。例如剛於6月初成交的灣仔捷船街地皮，灣仔「大地主」合和實業公司力克其他九個對手以2.33億元投得(樓面地價超過16,000元/呎)，較去年同區的適安街地皮地價上升約三成。如果將該地價加上建築成本、其他雜項支出及合理開發商利潤，則預計開售價仍然較現價「高水」，反映發展商看好該區中長線樓價走勢。
市區住宅地價仍然堅穩，但新界地區地價則正向下調整，一些「密集式供應」地區更「愈買愈平」，相比四/五年前地價有大幅折讓三成以上。例如本地開發商鷹君集團剛於五月底成功投得大埔白石角豪宅地，每呎樓面地價僅3,300元，相比毗鄰於2007年初的樓面地價便宜約三成，更比該區於2009年締造的最高樓面地價便宜約五成半。其實這塊地皮屬臨海優質土地，坐享全海景，土地四正，可造性極高，且較遠離吐露港公路，潛在環境清靜之利，實是新界區豪宅地段。白石角豪宅地以低價成交後，附近豪宅業主紛紛降價或減租，而且可以預見還待開售的附近豪宅新盤面臨較大價格下調壓力。同樣地，新界地價大幅下調也反映出發展商對這些地區後市審慎。
新界區樓市受壓料較大
一些「淡友」覺得「地價跌，樓市危」，但樓市(甚至大埔及屯門地區)仍未見到一二手業主大幅割價二成以上去求售，一些一手樓盤於開發商微調開價後更錄到「滿堂紅」的銷售成績，較後推出的期數揚言會輕微加價5%內，這似乎跟市民預期地價大幅回順使樓價危險出現了明顯的落差。無論如何，筆者可以大膽預言整體住宅樓價未來會向跌，尤其以新界區受壓較大，市區樓價則趨平穩，一手較二手價格調整程度較深。綜觀整個新界地區，以過去幾年土地供應較多的將軍澳、屯門、大埔及元朗區樓價中長線「被睇淡」，未來上升幅度有限。
這幾年新界大部分地區(除了成熟的新城市如沙田、荃灣及葵涌等等)會出現充足供應量，正是「上車一族」的福地。如果你們仍然對新界樓價看跌，則應預先進行市場查察，選定心儀地區/樓盤，開始跟相熟銀行商討可以負擔的樓價水平，等待時機到達可以立即「入市」。
其實未來本港樓市受制於不少「難以預測」的因素，如未來數年新增供應量可否達標、按揭利率何時上升、低地價會否真的以同樣幅度推低樓價、建築成本上升程度和時間表、本地經濟增長速度及通脹率等等。當然更加多因素如中國經濟走勢、附近地沿政治形勢改變、歐美經濟復甦程度是非本港市民可以調控的。
市區樓價跌幅料低於5%
在面臨樓價整體向下跌的情況，市民會問筆者何時才是入市最佳時間，這恐怕連市場中所有樓市專家都「說不準」，唯一秘訣可能是準買家決定入市時是當你買入後不會後悔的時刻，在沒有被迫或心中感到適當的情形下完成。如果準買家期望今年樓價會大幅下跌是不太現實的，筆者有下列預測可作為參考。下半年中小型住宅整體下跌10%內，但市區會是5%內，而新界地區可以回落15%內。相比而言，豪宅市場只看跌5-10%，當中新界豪宅受壓較嚴重，可以達到20%內。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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