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■鄭家純稱，項目的投資額預料在200億元以內。資料圖片
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 大圍站項目地理位置極之優越，商場樓面與觀塘APM相若，未來三鐵匯聚外，更位處東鐵沿線，可吸引內地個人遊旅客，又有新界東區的客源支持，故此商業部分一直備受外界注目。測量師更認為，大部分發展商都會選擇連商場購入，但結果港鐵卻選擇自行保留商場部分，相信亦是看好日後商場潛力，可望打造成第二個「新城市廣場」。
三鐵匯聚 可成東鐵沿線地標
大圍站項目的商場部分廣達65.25萬方呎，規模樓面與觀塘APM、大埔超級城等接近，理想城市集團企業估值部主管張聖典昨表示，由於日後三鐵匯聚，項目的商場有望打造成為東鐵沿線的新地標。由於毋須建築費，港鐵於商場的發展成本僅為補地價的75億元，樓面地價每呎11,494元，張聖典形容「好抵買」。
將攤分沙田新城市廣場客源
他續說，東鐵沿線商場價值非常高，如沙田新城市廣場，近年人流就近乎飽和，假日商場相當擠逼，大圍站商場日後發展後，更可望攤分客源。
翻查資料，港鐵過去一直有意發展更多商場項目，旗下持有全部或部分業權並管理的商場項目，就包括九龍灣德福商場一二期、荃灣綠楊坊商場、柴灣杏花邨商場、將軍澳PopCorn等等，而年初亦宣佈將青衣城毗鄰的青衣貨車停車場部分用地改建為商場，預計投資額20億元，為港鐵首個獨資發展的商場項目。
而港鐵未來有機會推出的商場，包括將軍澳日出康城商場，亦極具規模，按照大圍站項目的經驗，業界不排除港鐵亦將有意自行發展。
物業租賃業務對盈利貢獻巨
據港鐵2014年度中期業績報告，上半財年香港物業租賃及管理業務收入按年增10%，至20.26億元，經營利潤上升10.2%，至16.95億元；同期撇除物業重估，港鐵核心純利升3.2%至43.89億元。反映香港物業租賃及管理業務利潤佔集團總利潤近40%。
事實上，港鐵有意保留商場發展早就有跡可尋，今次招標條款中，除補地價下降18.5%至103.56億元外，亦拋出提供兩個方案，讓發展商自行決定是否要購買商場，若棄購港鐵會支付75億元補地價，然而，條款亦列明港鐵有權在項目獲批入伙紙10年後，首5年內以當時市價的1.6倍回購商場部分，減低不少發展商競投商場的意慾。
其他招標條款，亦列明分紅比例最少15%，並將分紅門檻提前，由以往收回100%成本，改為收回70%以上即開始計算分紅，相信新世界分紅比例屬各發展商中最優惠。
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